Cookie mærket

Udgivet 30. jul. 2019  /  Opdateret 28. feb. 2020

Vi guider dig til at komme ind på boligmarkedet, selvom du er blevet afvist til boliglån i banken.

Du er fast besluttet på at du gerne vil skifte tilværelsen som lejer ud med titlen som boligejer, men banken afviser at låne dig penge til boligkøbet.

Uden lånetilsagn fra banken er det for de fleste så godt som umuligt at komme ind på boligmarkedet, da det er de færreste der har mulighed for at købe hus uden finansiering.

I denne artikel får du 6 gode råd til hvad du kan gøre for at komme ind på boligmarkedet på trods af en afvisning i banken eller realkreditinstituttet.

1. Opsparing

Afvist til boliglån i banken? Så er der en stor chance for at dette kan have noget at gøre med, at banken ikke mener at din opsparing er tilstrækkelig.

Det er nemlig nødvendigt at have en fornuftig opsparing, hvis du ønsker at købe bolig. Dette skyldes primært indførslen af 5%-reglen, som betyder, at boligkøbere selv skal komme med 5% af købesummen, hvorved boligkøber maksimalt kan få en finansiering på 95% af købesummen.

De fleste boligkøbere har selv sparet 5% op, mens andre låner pengene fra familiemedlemmer. Er du ung, førstegangskøber og har en god lønindkomst, er det muligt at få dispensation for 5%-reglen. Vil du vide mere om mulighederne for dispensation for førstegangskøbere, anbefaler vi at du forhører dig hos din långiver.

2. Skift bank

Er du blevet afvist til boliglån i din egen bank kan det være en god idé af få en ’second opinion’ fra en anden bank. Selvom de fleste banker på overfladen virker meget ens, kan der alligevel være stor forskel i den måde de kreditvurderer på.

Hos landets største banker ser man typisk at kreditvurderinger i høj grad udføres af it-systemer, som giver låntager en karakter fra 1-5 ud fra en række informationer banken har indsamlet på dig. Det betyder, at det kan være meget vanskeligt at tale sig til en højere kreditvurdering, da it-systemerne primært vurderer dig ud fra dine rå tal.

De små banker, herunder lokale banker og sparekasser, har typisk ikke lige så avancerede it-systemer som de store banker som foretager kreditvurderingerne for dem. I de små banker er det i højere grad op til den enkelte bankrådgiver at kreditvurdere den enkelte kunde.

Det betyder således, at der kan være større muligheder for at tale sig til en god kreditvurdering i små banker, hvis man ellers har ordet i sin magt.

Inden du kaster dig hovedkulds i armene en ny bank, er det væsentlig er finde ud af om banken ønsker at tilbyde dig et prioritetslån eller realkreditlån. Forskellen på pris og ofte bek

3. Find et billigere hus

Er du blevet afvist til boligkøb fordi dit rådighedsbeløb er for lavt, skyldes det sandsynligvis at huset er for dyrt. Således kan det være en god idé at overveje billigere alternativer til den bolig, du i første omgang har forelsket dig i.

Hvis du skal finde en billigere bolig vil det ofte være nødvendigt at gå på kompromis med kvalitet, beliggenhed eller størrelse, så overvej hvilket punkt du helst vil gå på kompromis med inden du søger videre.

4. Afdrag eksisterende gæld

Der er som udgangspunkt intet i vejen med at have gæld i forvejen når man skal købe hus. De fleste har enten billån eller studiegæld, og det er helt normalt. Din eksisterende gæld påvirker din kreditvurdering på følgende to måder:

(1) Din eksisterende gæld indregnes i din gældsfaktor (Samlet gæld / hustandens indkomst før skat), hvilket betyder at du kan låne færre penge.

(2) Ydelsen på dine eksisterende lån skal medregnes i dit budget, og påvirker dermed dit rådighedsbeløb negativt, hvilket gør at du kan låne mindre. Har du således en stor opsparing som overstiger 5% af købesummen, kan det være en god idé at indfri gæld den dyreste gæld fx forbrugslån. Billån og studielån er så billigt et lån, at det sjældent kan svare sig at indfri, da renter og vilkår ofte er bedre en bankens.

Har du skattegæld eller anden gæld som er gået i restance, er det vigtigt at der afdrages på denne gæld. Hvis ikke du afdrager på din gæld, sender du et signal til banken om, at du ikke har styr på din økonomi, og så kan du helt sikkert ikke få lov til at låne.

5. Reducer faste omkostninger

Rådighedsbeløb er nok et væsentligste tal der bruges i din kreditvurdering når du skal låne til bolig.

Har du således unødvendige faste udgifter i dit budget, fx streamingtjenester, magasiner, fitness, flere biler eller den helst store tv-pakke, bør du så vidt muligt forsøge at begrænse dette til et minimum.

6. Overvej alternativ boligfinansiering

Alternativ boligfinansiering giver dig mulighed for at få et boliglån, selvom banken siger nej! Alternativ boligfinansiering omtales i daglige tale mest som pantebrevslån eller ejendomskreditlån.  Disse lånetyper er et godt alternativ til bank- og realkreditlån, da aktører inden for alternativ boligfinansiering typisk er væsentlig mere løsningsorienteret end bankerne. Derudover villige til at tage større risiko på deres udlån, og derved er de også mere løsningsorienteret mht. til deres kreditvurdering.

Prisen man betaler for en mere løsningsorienteret kreditgivning er renter i niveauet 5,5-8,5%, afhængig af om man vælger variabelt- eller fastforrentede lån. Denne finansieringsform egner sig særligt godt til billige boliger i landdistrikterne, da bankerne og realkreditinstitutterne alligevel prøver at undgå disse boliger.

Vejledende regneeksempel – alternativ boligfinansiering:
Du vil gerne købe et hus til kr. 700.000, og du har selv kr. 35.000 til udbetaling, og skal derved låne kr. 665.000. Et typisk lån som dette vil have en fast rente på 7,75% og en løbetid på 25 år. Dette giver en månedlig ydelse på ca. kr. 5.400 og kr. 3.900 når rentefradrag er indregnet (ÅOP: 8,8%).