Hvad er et pantebrev?

Et pantebrev anvendes i forbindelse optagelse af boliglån ydet med sikkerhed i fast ejendom. Pantebrevets formål er at give panthaver/långiver sikkerhed i en ejendom, som modydelse for udbetaling af et lån.

Dette giver panthaveren/långiveren mulighed for at begære boligen på tvangsauktion, såfremt boligejeren misligholder sine afdrag på lånet.

Pantebrev i hus og lejlighed

Pantebreve kan benyttes ved alle typer boliglån, hvor der stilles sikkerhed i fast ejendom, fx. huse eller ejerlejligheder. For de fleste boligkøbere er det nødvendigt at optage lån i forbindelse med huskøb, da det er de færreste har hele købesummen kontant.

De mest almindelig former for boligfinansiering er realkreditlån, banklån og pantebrevslån. Disse låntyper forudsætter at boligkøberen giver pant i boligen.

Et pantebrev er først gyldigt ved tinglysning og anses som en sikringsakt, der giver långiver en plads i prioritetsrækken på ejendommen. Ved tinglysning af pantebrev betales en fast afgift til staten på 1,45% af lånets hovedstol tillagt kr. 1.825 kr. (Opdateret i 2024). Afgiften bliver typisk indregnet i lånet og afregnes således direkte af långiver.  

Et pantebrev er i sin rå form blot et gældsbrev, hvor der stilles sikkerhed i fast ejendom, og pantebrevet kan bruges som sikkerhed for et boliglån uanset om det sker i forbindelse med købe af bolig eller lån i friværdi.

Pantebrevslån som alternativ til realkredit

Et pantebrevslån, også kaldet ejendomskreditlån, anvendes typisk som alternativ til realkreditfinansiering, da mange boligkøbere, særligt i provinsen, ikke kan blive kreditgodkendt til realkreditfinansiering.

Hos Fair.kredit får du markedets billigste pantebrevslån, da vi har effektiviseret de fleste processer, og derfor kan tilbyde de billigste lån og de laveste etableringsomkostninger.

Pantebrev: Lån i friværdi / tillægslån:

Som eksisterende boligejer er det muligt at låne i sit hus ved at optage et tillægslån. Det anvendes typisk, hvis du ønsker at låne til boligforbedringer.

Optagelse af et tillægslån forudsætter, at der er friværdi i boligen og at denne friværdi som minimum dækker lånets størrelse. Friværdien i boligen opgøres ud fra differencen mellem boligens værdi og den samlede gæld.

Ved at stille sikkerhed i din bolig kan du typisk låne til en lavere rente, hvilket betyder at de fleste boligejere med friværdi i boligen, kan spare penge ved at omlægge dyrere låntyper til et lån med pant i fast ejendom. Det kan fx være forbrugslån, billån, banklån og andre dyre låntyper.

Et tillægslån står typisk efter et realkreditlån i prioritetsrækken. Dvs. at realkreditlånet har første prioritet og det pantebrevsfinansierede tillægslån har anden eller tredje prioritet afhængig af, hvor mange lån med pant der er i ejendommen.

I tilfælde af tvangsauktion er det långiveren med første prioritet i ejendommen, der bliver tilbagebetalt først, hvorfor risikoen for denne lånegiver er mindre. Derfor er renten på dette lån typisk også lavest.

Hvem køber pantebreve:

Fair.kredit er blandt landets førende aktører inden for pantebrevslån, eller boliglån uden om banken. Vi har et bredt investornetværk af professionelle investorer, som ønsker at få et attraktivt og sikkert afkast på sin investering.

Pantebreve er som investeringsaktiv attraktivt for investorer pga. stor sikkerhed gennem pant i fast ejendom og den faste renteindtægt, som er uafhængig af de finansielle markeders tilstand.

3 andre typer af pantebreve

Det findes tre forskellige typer pantebreve; sælgerpantebreve, realkreditpantebreve og ejerpantebreve, som hver har tre forskellige anvendelsesmuligheder. Nedenfor kan du læse mere om de forskellige typer og deres anvendelsesmuligheder.

Sælgerpantebrev

Sælgerpantebreve er en særlig form for pantebrev, der udstedes af sælgeren af en given bolig. Tidligere indgik sælgerpantebreve i langt de fleste bolighandler, men i dag benyttes de kun sjældent, da man oftest handler kontant.

Sælgerpantebrevet har to funktioner: 1) at bevise, at der er stillet pant i boligen og 2) at det fungerer som et gældsbrev, der definerer renter samt øvrige vilkår for lånet.

Sælgerpantebreve finansieret af sælger finder typisk anvendelse, hvis det er vanskeligt for køber at skaffe finansiering fra traditionelle långivere.

Er dette tilfældet, kan sælger evt. være behjælpelig med at låne køber til en del af købesummen. Hvis det ikke er tilfældet og sælgerpantebrevet udstedes af en anden kreditor end sælger, så kaldes låntypen i daglig tale for pantebrevslån frem for et sælgerpantebrev.

Sælgerfinansiering af boligkøb

Ligesom navnet antyder kan sælgerpantebreve også anvendes, når sælger af en ejendom tilbyder køber hel eller delvis finansiering af et boligkøb. Det er i dag de færreste privatpersoner, som har muligheder for tilbyde en hel eller delvis sælgerfinansiering, hvorfor det efterhånden er et sjældent syn.

Årsagen til dette kan blandt andet være, at de flest boligsælgere skal bruge deres penge fra boligsalget til at investere i en ny bolig eller til indfrielse af eksisterende boliglån.

Sælgerpantebreve finansieret af sælger finder typisk anvendelse, hvis køber har vanskeligheder ved at skaffe finansiering fra traditionelle långivere.

Er dette tilfældet, kan sælger evt. være behjælpelig med at låne køber til en del af købesummen. Hvis det ikke er tilfældet og sælgerpantebrevet udstedes af en anden kreditor end sælger, så kaldes låntypen i daglig tale for pantebrevslån frem for et sælgerpantebrev.

Realkreditpantebrev

Et realkreditpantebrev et en ny type pantebrev, som kun anvendes ved udstedelse af realkreditlån. Realkreditpantebrevet bruges ligesom de øvrige pantebrevstyper til, at sikre långiver pant i boligen og det fungerer samtidig som et gældsbrev.

Et realkreditpantebrev udstedes sammen med et realkreditlån, hvor det tinglyste realkreditpantebrev udgør sikkerheden for lånet. Et realkreditlån kan kun udstedes af realkreditinstitutter, eller dem man tidligere kaldte kreditforeninger. I dag findes der seks forskellige realkreditinstitutter i Danmark; Nykredit, Totalkredit (en del af Nykredit), Realkredit Danmark, Nordea Kredit, BRF Kredit og DLR Kredit.

Realkreditlån i Udkantsdanmark

Realkreditfinansiering er uden tvivl den billigste boligfinansieringsform i Danmark, men det kan være svært at få denne låntype, hvis man ønsker at bo i mindre byer eller landområder. Flere af realkreditinstitutterne afviser, at give boliglån under 750.000 kr., hvilket er en udfordring for de billigste dele af det danske boligmarked.

Renterne på realkreditlån varierer fra 0-5%. I Fair.kredit kan vi ikke hjælpe med, at indhente tilbud realkreditlån, da vi har valgt at specialisere os i alternativ boligfinansiering og pantebrevslån (også kaldet ejendomskreditlån). Men hvis du ønsker at høre om alternativer til realkreditfinansiering er du velkommen til at kontakte os.

Ejerpantebrev

I et ejerpantebrev fungerer ejeren af ejendommen både som kreditor og debitor. Det vil i praksis sige, at et ejerpantebrev er et pantebrev der er udstedt af dig selv til dig selv.

Eftersom det i praksis ikke giver mening at låne penge til sig selv, finder ejerpantebrevet typisk anvendelse, når en boligejer ønsker at reservere pant i sin ejendom, som kan underpantsættes til f.eks. banken.

Fordelen ved at benytte et ejerpantebrev er, at det kan genbruges hos flere kreditorer. Det betyder at du som boligejer kan spare tinglysningsafgiften, når du optager lån med sikkerhed i din bolig.

Konkret gør ejerpantebreve det billigere at låne op i friværdi, eller stille sikkerhed i denne, da det ellers have udløst en ny tinglysningsafgift, hvis ikke man allerede har et ejerpantebrev. For at kunne benytte ejerpantebrevet til at låne op i friværdien, kræver det imidlertid at der IKKE er tinglyst underpant i ejerpantebrevet i forvejen. Dette kan du tjekke ved at indtaste din adresse på tinglysning.dk.

Ejerpantebreve bruges som sikkerhed for et lån hos enten bank, realkreditinstitut eller anden kreditor. For at ejerpantebrevet kan bruge til sikkerhedsstillelse for en långiver, kræver det i praksis at en långiver tinglyser underpant i ejerpantebrevet. Når gælden er indfriet forbliver ejerpantebrevet, men långiver sletter underpantsætningen, og ejerpantebrevet kan herefter bruges som sikkerhed for andre lån.