Cookie mærket

Pantebreve er anvendelige i forbindelse optagelse af lån ydet med sikkerhed i fast ejendom. Dets formål er at give panthaver/långiver sikkerhed i en ejendom, som modydelse for udbetaling af et lån.

Dette giver långiver mulighed for at begære huset på tvangsauktion, såfremt boligejer misligholder sine afdrag på lånet.

Pantebrev i hus

Pantebreve kan benyttes ved alle typer boliglån, hvor der stilles sikkerhed i fast ejendom, f.eks. huse eller ejerlejligheder. For de fleste boligkøbere er det nødvendigt at optage lån i forbindelse med huskøb, da det er de færreste der har hele købesummen kontakt.

De mest almindelig former for boligfinansiering er realkreditlån, banklån og pantebrevslån. Disse låntyper forudsætter at boligkøberen giver pant i boligen.

Et pantebrev er først gyldigt ved tinglysning og anses som en sikringsakt, der giver långiver en plads i prioritetsrækken på ejendommen. Ved tinglysning af pantebrev betales en fast afgift til staten på 1,5% af lånets hovedstol tillagt kr. 1.660.

Denne afgift bliver typisk medfinansieret i lånet og afregnes således direkte af långiver.  

Pant i fast ejendom

Et pantbrev er et gældsbrev, hvor der stilles sikkerhed i fast ejendom. Et pantebrev kan bruges som sikkerhed for et boliglån uanset om det sker i forbindelse med boligkøb eller lån i friværdi.

Pantebrevbrevslån anvendes typisk som alternativ til realkreditfinansiering, da mange boligkøbere særligt i provinsen ikke kan blive kreditgodkendt til realkreditfinansiering.

Lån i friværdi / tillægslån:

Som eksisterende boligejer er det muligt at låne op i sit hus ved at optage et tillægslån. Det anvendes typisk, når boligejer ønsker at låne til boligforbedringer.

Optagelse af et tillægslån forudsætter, at der er friværdi i boligen og at denne friværdi som minimum dækker lånets størrelse. Friværdien i boligen opgøres ud fra differencen mellem boligens værdi og den samlede gæld.

Ved at stille sikkerhed i fast ejendom kan boligejere typsilåne til lavere renter, hvilket betyder at de fleste boligejere med friværdi i boligen, kan spare penge ved at omlægge dyrere låntyper til et lån med pant i fast ejendom.

Boligejere kan typisk med fordel omlægge forbrugslån, billån, banklån og andre dyre låntyper med billige boliglån.

Et tillægslån står typisk efter et realkreditlån i prioritetsrækken. Dvs. at realkreditlånet typisk har 1. prioritet og det pantebrevsfinansierede tillægslån har 2. eller 3. prioritet afhængig af antallet af lån med pant i ejendommen.

I tilfælde af tvangsauktion er det långiveren med 1. prioritet i ejendommen som først til blive dækket ind, hvorfor risikoen for långiver er mindre, hvilket betyder at renten på 1. prioritetslån typisk er billigere end f.eks. et lån med 2. eller 3. prioritet.

Hvem køber pantebreve:

Fairkredit er blandt landets førende aktører inden for pantebrevslån, også omtalt som alternativ boligfinansiering. Fairkredit tilbyder pantebrevslån gennem et stort netværk af investorer.

Fairkredits investornetværk består primært af private- og institutionelle investorer, som ønsker at få et attraktivt og sikkert afkast på sin investering.

Pantebreve er som investeringsaktiv attraktivt for investorer pga. stor sikkerhed gennem pant i fast ejendom og den faste renteindtægt, som er uafhængig af tilstanden i de finansielle markeder.

3 typer af pantebreve

Det findes tre forskellige typer pantebreve; sælgerpantebreve, realkreditpantebreve og ejerpantebreve, som hver har tre forskellige anvendelsesmuligheder.

Nedenfor vil vi gennemgå hver type af pantebrev og de enkeltes anvendelsesmuligheder.

Sælgerpantebrev

Sælgerpantebreve udstedes af långiver og som navnet antyder kan det være sælger, men det kan også være en hvilken som helst anden kreditor. Sælgerpantebrevet har to funktoner, 1) at det beviser, at der er stillet pant i boligen og 2) at det fungerer som et gældsbrev, der definerer renter samt øvrige vilkår for lånet.

Det er oftest en professionel långiver, som yder lån til boligkøberen gennem et sælgerpantebrev. På den måde stiller køber sikkerhed i ejendommen, og panthaver yder køber et lån i forbindelse med en bolighandel.

Fordelen ved denne type boliglån optaget gennem sælgerpantebreve er, at der oftest er en lavere renter end andre lån uden pantesikkerhed.

Sælgerfinansiering af boligkøb:

Ligesom navnet antyder kan sælgerpantebreve også anvendes, når sælger af en ejendom tilbyder køber hel eller delvis finansiering af et boligkøb. Det er i dag de færreste privatpersoner, som har muligheder for tilbyde en hel eller delvis sælgerfinansiering, hvorfor det efterhånden er et sjældent syn.

Årsagen til dette kan blandt andet være, at de flest boligsælgere skal bruge deres penge fra boligsalget til at investere i en ny bolig eller til indfrielse af eksisterende boliglån.

Sælgerpantebreve finansieret af sælger finder typisk anvendelse, hvis køber har vanskeligheder ved at skaffe finansiering fra traditionelle långivere.

Er dette tilfældet, kan sælger evt. være behjælpelig med at låne køber til en del af købesummen. Hvis det ikke er tilfældet og sælgerpantebrevet udstedes af en anden kreditor end sælger, så kaldes låntypen i daglig tale for pantebrevslån frem for et sælgerpantebrev.

Realkreditpantebrev

Et realkreditpantebrev bruges kun ved udstedelse af realkreditlån. Realkreditpantebrevet bruges ligesom de øvrige pantebrevstyper til, at sikre långiver pant i boligen og det fungerer samtidig som et gældsbrev.

Et realkreditpantebrev udstedes med et realkreditlån, hvor det tinglyste realkreditpantebrev udgør sikkerheden for lånet. Et realkreditlån kan kun udstedes af realkreditinstitutter, eller dem man tidligere kaldte kreditforeninger.

I dag findes der seks forskellige realkreditinstitutter i Danmark; Nykredit, Totalkredit (en del af Nykredit), Realkredit Danmark, Nordea Kredit, BRF Kredit og DLR Kredit.

Realkreditlån i Udkantsdanmark

Realkreditfinansiering er uden tvivl den billigste finansieringsform til boliger i Danmark. Realkreditfinansieringen er dog ved at udvikle sig til en låntype forbeholdt byerne og de mest privilegerede i landområderne.

Flere realkreditinstitutter afviser, at tilbyde lån under 750.000, hvilket giver store udfordringer for de billigste dele boligmarkedet i Danmark.

Når realkreditinstitutter tilbyder finansiering af ejendomme stiller realkreditlovgivningen krav til værdien af pantet. Danske realkreditinstitutter har gennem flere år været kritiseret for ikke, at tilbyde tilstrækkeligt med lån til de danske landområder og dermed bidrager til en affolkning af det, der i daglig tale kaldes Udkantsdanmark.

Dette skyldes, at man fra lovgivningens side har begrænset muligheden for at yde udlån, når det vurderes, at ejendommen kan svær at sælge igen.

Jævnfør bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling, der sætter rammerne for værdiansættelse af ejendomme i forbindelse med pant ved realkreditfinansiering, gælder at ” Ansættelsen af pantets værdi må ikke overstige ejendommens rimelige kontante handelsværdi, der er opnåelig inden for en salgsperiode på 6 måneder (markedsværdi), uanset om ejendommen netop er handlet til et højere beløb…”.

Dette betyder, at når ejendommens værdi ved salg inden for 6 måneder ikke forventes, at kunne dække pantet skal realkreditinstituttet afvise at belåne boligen.

Ser man på den generelle udvikling, er det naturligvis svært at sige, hvorvidt pantet i en ejendom vil kunne dække gælden inden for en periode på 6 måneder, hvorfor loven i høj grad vil baseres på vurderinger i de enkelte tilfælde.

I det effektive boligmarked i de større byer forventes det, at en ejendom inden for 6 måneder vil kunne sælges for samme beløb, men når det kommer til landområderne, er sagen en anden.

Landområderne kan være præget af stor fraflytning og lange liggetider på boliger, hvorfor udbuddet kan være særligt stort i forhold til efterspørgslen.

Af den grund vurderer realkreditinstitutterne i mange tilfælde, at ejendomme ikke kan sælges til samme pris inden for 6 måneder og på det grundlag afvises flere lån med hjemmel i bekendtgørelsens § 2.

Kreditforeningerne kritiseres ofte i medierne for, at begrænse boligkøbernes muligheder for at flytte til yderområderne. Denne tendens er med til at ydreområderne gradvist affolkes og kan samtidig medføre større omkostninger for boligkøberne at bosætte sig.

Realkreditinstitutterne afviser kritikken i Realkreditrådets årsberetning fra 2014 og argumenterer for, at realkreditinstitutterne giver lån til hele landet, så længe der er sikkerhed for lånene.

Fra et samfundsmæssigt perspektiv er tendensen et problem, idet bekendtgørelsens § 2 i princippet giver institutterne ”carte blanche” til at afvise låntagere, da det i alle tilfælde vil være en subjektiv vurdering af hvorvidt pantet vil kunne dækkes af et salg inden for 6 måneder.

Ønsker kreditforeningen således ikke at låne ud til et køb af en ejendom på Falster, kan instituttet ”blot” henvise til § 2, og afvise den potentielle låntager.

Ønsker du at høre om det bedste alternativ til realkreditfinansiering, bør du overveje pantebrevsfinansiering. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at renterne på pantebrevslån er væsentligt højere end realkreditlån.

Renterne på pantebrevslån variere typisk fra 5-9% og til sammenligning varierer renterne på realkreditlån fra 1-3%.

I Fairkredit kan vi ikke være behjælpelige med at indhente tilbud realkreditlån, da vi har valgt at specialisere os i alternativ boligfinansiering og pantebrevslån.

Det er vores klare anbefaling, at du kontakter de forskellige realkreditinstitutter, såfremt du forventer at kunne få et realkreditlån.

Ejerpantebrev

I et ejerpantebrev fungerer ejeren af ejendommen både som kreditor og debitor. Det vil i praksis sige, at et ejerpantebrev er et pantebrev der er udstedt af dig selv til dig selv.

Eftersom det i praksis ikke giver mening at låne penge til sig selv, finder ejerpantebrevet typisk anvendelse, når en boligejer ønsker at reservere et pant i sin ejendom, som kan underpantsættes til f.eks. banken.

Lån med ejerpantebrev og spar penge

Fordelen ved at benytte et ejerpantebrev er, at det kan genbruges hos flere kreditorer. Det betyder at boligejere kan spare tinglysningsafgiften, når der optages lån med sikkerhed i boligen.

Ejerpantebreve bruges som sikkerhed for et lån hos enten bank, realkreditinstitut eller anden kreditor, hvor ejerpantebrevet kan anvendes af andre långivere som sikkerhed for lånet.

Når gælden er indfriet forbliver ejerpantebrevet, men långiver sletter underpantsætningen, og ejerpantebrevet kan herefter bruges som sikkerhed for andre lån.