Konvertering af realkreditlån

Du kan faktisk tjene penge på konvertering af realkreditlån, hvis du spekulerer i renteudviklingen. Det forudsætter dog, at du vælger det rigtige lån – og gør det i god tid. Vi guider dig igennem hvordan du gør det, her.

Hvad så, når renten stiger igen?

Vi ved, at når renten er meget lav, vil den med stor sandsynlighed stige igen på et tidspunkt. Og hvordan skal man så forholde sig til det?

Når renterne stiger, kan det bliver en kæmpe fordel for dig, hvis du har et fastforrentet obligationslån, da dette kan udløse en kursgevinst ved konvertering eller indfrielse af realkreditlånet. Dette skyldes, at institutionelle investorer i denne situation typisk vil være villige til at lade dig indfri dit boliglån til underkurs (en kurs under kurs 100), fordi det giver dem mulighed for at geninvestere deres penge til et højere afkast. 

I praksis er det ikke utænkeligt at du kan “skære” omkring 20% af din restgæld ved en rentestigning på lange realkreditobligationer på blot 2%. Så den potentielle gevinst er ikke helt uvæsentlig..

Hvis du har rentetilpasningslån (f.eks. F-kort, F1, F3, F5 eller F10), skal du ikke forvente at kunne reducere den restgæld ved et rentestigning, da disse lån med korte rentebindinger ikke er nær så kursfølsomme som f.eks. 30-årige fastforrentede obligationslån.

En ikke uvæsentlig fordel ved konvertering af konverterbare obligationslån er at din eventuelle kursgevinst ved at indfri lånet er skattefri.

Læs relateret artikel: Hvad er et realkreditpantebrev?

Større kursgevinst på lange realkreditlån

Hvis du vil spekulere i muligheden for skattefri kursgevinster på dit realkreditlån, skal du vælge et obligationslån med længst mulig løbetid, fast rente og afdragsfrihed.

Det skyldes, at jo længere tid renten er låst på dit lån, desto mere kursfølsomt er det.

Du kan altså spekulere i renteudviklingen med dit realkreditlån og øge opsparingen i din økonomi, hvis renten ændrer sig. Denne mulighed er selvfølgelig mest attraktiv, når renten er lav, fordi her er sandsynligheden for at renten stiger, størst.

Forskellige typer af konvertering

Det er som udgangspunkt tre typer konvertering du kan gennemføre, hvis du har fastforrentede obligationslån. Disse vil vi gennemgå nedenfor: 

Opkonvertering

I dette tilfælde har du i dag et fastforrentet realkreditlån med en lav rente, og du udskifter (konvertere) til et nyt fastforrentet realkreditlån med en højere rente. Denne manøvre kan være fordelagtig for mange, da den typisk giver mulighed for at reducere restgælden markant, dog med den ulempe at din renteudgift vil stige. 

Hvordan kan det typisk betale sig at gennemføre en opkonvertering?

• Renten på det nye lån bør være min. 1,5%-point højere end renten på dit eksisterende fastforrentede realkreditlån. 
• Din restgæld udgør mindst 1 mio DKK. Det kan også i nogle tilfælde svare sig for mindre beløb, men vær opmærksom på at omkostningerne til banken for at gennemføre omlægningen ikke tager hele gevinsten.

Giver naturligvis kun mening i et marked med stigende renter. 

Nedkonvertering

I dette tilfælde har du i dag et fastforrentet realkreditlån med en høj rente, og du udskifter (konvertere) til et nyt fastforrentet realkreditlån med en lavere rente. Denne manøvre giver mulighed for at reducere renten og derved også ydelsen på dit på dit realkreditlån uden stor omkostning. 

Hvordan kan det typisk betale sig at gennemføre en opkonvertering?

• Renten på det nye lån bør være min. 1,5%-point lavere end renten på dit eksisterende fastforrentede realkreditlån. 
• Din restgæld udgør mindst 1 mio DKK. Det kan også i nogle tilfælde svare sig for mindre beløb, men vær opmærksom på at omkostningerne til banken for at gennemføre omlægningen ikke tager hele gevinsten.

Giver naturligvis kun mening i et marked med faldende renter. 

En ikke uvæsentlig fordel ved nedkonveteringer, udover lavere renteudgifter på lånet nu og her, så forbedrer man også sine chancer for at kunne lave en stor gevinst ved rentestigning. 

Skrå konvertering

I dette tilfælde skifter man lånetype fra fast rente til variabel rente, eller omvendt. 

Fordelen her vil typisk være at man har et fastforrentet obligationslån, med en kuponrente, lavere end den toneangivende i markedet, hvilket giver mulighed for at indfri lånet med en kursgevinst. Denne type konvertering giver kun mening, fordi renten på et variabelt forrentet lån typisk er lavere end renten på et fastforrentet lån. 

En anden ikke uvæsentlig fordel er at ydelsen på det nye lån typisk på kort sigt, vil være markant lavere end hvis man havde gennemføre en traditionel opkonvertering. Denne besparelse kommer dog med den risiko at renten kan stige, og at du mister muligheden for at skære af din restgæld igen ved yderligere rentestigninger. 

Hvis du er interesseret i at læse nærmere om dine muligheder ved låneomlægning af dit realkreditlån eller generelt blive klogere på dine muligheder, så anbefaler vi hos Fair.kredit at du kontakter PartnerFinans.