Forældrekøb: Alt du skal vide om fordele og ulemper

Der er helt sikkert fordele ved at købe en bolig til sit barn, men der er også ulemper, som nogle kan komme til at overse. Vi gennemgår i dette indlæg de væsentlige fordele og ulemper i forbindelse med forældrekøb.

Den største fordel ved forældrekøb, og hovedårsagen til, at så mange gør det, er jo at dit barn har et godt sted at bo. Især i storbyer som København og Aarhus, er det ikke noget, der vokser på træerne. Samtidig kan du sælge boligen til dit barn for 85 % af den offentlige ejendomsvurdering.

Det bedste udgangspunkt for er forældrekøb er, hvis I i forvejen har en god økonomi. Skal I ud og optage lån i jeres egen bolig, kan det hurtigt gå galt, og det er en stor risiko at løbe på så usikkert et marked.

Forældrekøb på dagens boligmarked

Efter nogle år med rentestigninger og prisfald har boligmarkedet stabiliseret sig. Renten ligger dog stadig højere end før 2022, og finansieringen er derfor dyrere, end mange forældre er vant til. Til gengæld er priserne på mindre ejerlejligheder stabiliseret, og i de store studiebyer med høje huslejer kan et forældrekøb stadig give god mening. Det kræver dog økonomisk råderum og et langsigtet perspektiv.

Fordele ved forældrekøb

Først og fremmest kan det være en kæmpe hjælp for ens børn at købe en bolig til dem, mens de er studerende, da det giver frihed og i langt de fleste tilfælde lavere boligomkostninger. Samtidig kan de fremleje et værelse og på den måde dele udgifterne.

Men det er ikke kun en tjeneste for børnene, det kan også være en god investering for forældrene. En investering de både kan sælge så snart deres barn ikke har brug for den mere, men boligen kan også være en del af en langsigtet plan for forældrene, hvis de i pensionsalderen vælger at flytte ind til byen og selv bo i lejligheden.

Fordel 1: Sælg den billigt til dine børn

En anden fordel ved forældrekøb er, at hvis du sælger lejligheden til dit barn, der har boet til leje i den, kan det gøres til en meget fordelagtig pris. Hvis det ikke er en andelsbolig, kan du sælge en lejlighed til dit barn til plus/minus 15% af seneste ejendomsværdi.

Det vil sige, at dit barn kan købe lejligheden billigere af dig, end du selv købte den for, og senere hen altså sælge den til en fordelagtig pris og ikke betale SKAT af avancen. Det kræver dog, at dit barn reelt har boet i lejligheden i mellemtiden.

Fordel 2: Kan være en god investering for dig og evt. dit barn

Selvom man vil opleve, at et forældrekøb vil blive lidt dyrere på baggrund af fastforrentede lån, og man dermed ikke kan høste fordel af svingninger i renten, så er forældrekøb stadig en rigtig god investering. Det er det ikke kun isoleret set, fordi det er en stor hjælp for dit barn, i en tid, hvor lejeboliger til studievenlige priser kan være så godt som umulige at finde, men det kan også give en god indtjening til dig eller dit barn.

Ulemper ved forældrekøb

Ulempe 1: Kan være en risikabel investering

Ligeså dejligt det er for dit barn at have en god bolig, ligeså begrænsende kan det også være, hvis man gerne vil på udveksling, flytte ind hos kæresten eller bare bo et andet sted. Så står I med en lejlighed, der skal lejes ud eller sælges med eventuelt tab.

Selvom der er store fordele ved at du kan lege boligen ud til dit barn, og du på den måde slipper uden om de fleste risici der er ved udlejninger af boliger, kan et forældrekøb sagtens være en risikabel investering. Forældrekøb kan sagtens betragtes som en slags ejendomsinvestering, som naturligvis både kan give større økonomiske gevinster og tab.

Selv om priserne på ejendomsmarkedet er relativt stabile sammenlignet med andre investeringsformer som f.eks. aktier, er investeringen bestemt ikke uden risiko. I denne forbindelse bør du gennemføre din egen analyse af hvorvidt du/I som forældre vurderer at det er et attraktivt købstidspunkt. Hvis du oplever at markedet er for dyrt, og at du med overvejende sandsynlighed som opleve prisfald, er forældrekøb nok ikke en god idé.

Alternativ kunne du overveje om det var bedre at finde en lejebolig til dig barn, og i stedet give et månedligt huslejetilskud, indtil tiden er rigtig til at gennemføre forældrekøbet.

Ulempe 2: Huslejen SKAL sættes på markedsniveau, ellers risikere du skattesmæk

Hvis I vælger at købe bolig til jeres barn, så er det først og fremmest en god idé at lave en lejekontrakt. Den skal bl.a. bruges, hvis dit barn ønsker at søge boligstøtte.

Derudover er det vigtigt at lægge huslejen på et rimeligt niveau. Det er Huslejenævnet som afgør, hvad en rimelig husleje ligger på. Man kan altid kontakte dem og få tilsendt afgørelser fra det pågældende område eller direkte godkendt ens husleje – dette er dog mod et gebyr.

En billigere løsning kan være at gå på DBA eller Boligportalen og finde ud af hvad tilsvarende lejemål udlejes til. Denne metode gælder naturligvis ikke i retten, men kan være en fornuftigt pejlemærke. 

Der kom i slutningen af 2019 nye regler for fradragsretten til renteudgifter i forbindelse med forældrekøb. Se mere om disse ændringer hos Bolius

Ulempe 3: Skat, administration og overdragelse

• Skat ved salg: Da I ikke selv bor i boligen, er en eventuel fortjeneste ved salg som udgangspunkt skattepligtig.
• Administration og ansvar: I bliver udlejere med de forpligtelser, det medfører – herunder vedligeholdelse, husleje på markedsniveau og administration.
• Nye ejendomsvurderinger: De nye regler for ejendomsvurderinger påvirker, hvordan og hvornår I kan overdrage boligen til barnet. Få derfor rådgivning, før I planlægger en overdragelse.

Ejerlejlighed eller andelsbolig?

De fleste forældrekøb sker som køb af ejerlejlighed, men nogle overvejer en andelsbolig. Her er forskellene:

• Ejerlejlighed: Giver fuld kontrol over boligen, men kræver typisk en højere udbetaling og større lån.
• Andelsbolig: Lavere købspris, men flere begrænsninger for udlejning afhængigt af foreningens vedtægter.
• Finansiering: Banker og realkreditinstitutter er ofte mere tilbageholdende med at låne til forældrekøb af andelsboliger.

Læs også om forskellen på andelsbolig og ejerlejlighed.

Ofte stillede spørgsmål om forældrekøb

Hvad er et forældrekøb?
Et forældrekøb betyder, at forældre køber en bolig – typisk en ejerlejlighed – og lejer den ud til deres barn. Det giver barnet en tryg bolig og kan samtidig være en langsigtet investering for familien.

Kan man låne penge til et forældrekøb?
Ja. De fleste forældrekøb finansieres med en kombination af realkreditlån, banklån og eventuelt lån i friværdien i egen bolig. Som udgangspunkt skal I selv stille med 5 % i udbetaling.