Ejerskifteforsikring: Hvad koster den, og hvad dækker den?

En ejerskifteforsikring tilbydes til boligkøber, som benytter sig af den såkaldte huseftersynsordning, hvilket i praksis er ensbetydende med, at man køber boligen gennem en ejendomsmægler. Ejerskifteforsikringen dækker som udgangspunkt alle skjulte fejl og mangler, som der ikke måtte være angivet i tilstandsrapporten.

Hvad koster en ejerskifteforsikring?

En ejerskifteforsikring koster typisk mellem 15.000 og 35.000 kr. Prisen afhænger blandt andet af:

• Boligens størrelse, alder og stand – herunder hvad der står i tilstandsrapporten
• Dækningen – basisdækning eller udvidet dækning, fx med ulovlighedsdækninger
• Selvrisikoen – en højere selvrisiko giver en lavere præmie
• Varigheden – typisk 5 eller 10 år

Når boligen sælges efter huseftersynsordningen, betaler sælger halvdelen af præmien for det billigste tilbud på ejerskifteforsikring. Vælger du en dyrere forsikring, betaler du selv forskellen. Husk også selvrisikoen, som typisk ligger mellem 5.000 og 25.000 kr. pr. skade. Se et konkret regneeksempel længere nede i artiklen.

Hvad dækker en ejerskifteforsikring? Købers perspektiv

Den erstatter skjulte fejl og mangler på det hus man har købt. Men kun hvis det er fejl og mangler som er opstået, men ikke konstateret, før man fik nøglerne. Og kun hvis de virkelig er skjulte. Er fejlene nævnt i tilstands- eller el-rapporten, er de derfor ikke dækket af ejerskifteforsikringen. Fordi de ikke skjulte.

En fejl som er ”påregnelig” på et hus af en vis alder, er som udgangspunkt heller ikke dækket af ejerskifteforsikringen.

Eksempel: Har du f.eks. købt et hus fra 1920 med kælder, som i øvrigt ser pæn og tør ud, og du efter et års tid kan konstatere at den faktisk er fugtig, f.eks. ved fugtskjolder på væggene, så er det ikke en dækningsberettiget skade på din ejerskifteforsikring. Fordi en kælder i et hus fra den tid, ikke kan forventes at være uden fugt.

Skal man have dækket en skade relateret til VVS eller el-arbejde, bør man være opmærksom på at dækning her er det vi kalder en ”ulovlighedsdækning”. Det betyder, at det der er udført skal have været ulovligt da det blev lavet, for at opnå erstatning fra ejerskifteforsikringen. Derudover at det naturligvis stadig afgørende, at fejlen ikke skal være angivet i el- eller tilstandsrapporten. Det er således essentielt er nærlæse både tilstandsrapport og elinstallationsrapport, uanset om man tegner den dyreste ejerskifteforsikring på markedet.

Ejerskifteforsikring fra sælgers perspektiv

Fordelen ved at benytte huseftersynsordningen er, at det fritager sælger for et 10-årigt mangel ansvar, eftersom det udarbejdet en tilstandsrapport på huset, som så betyder at det er muligt at tegne en ejerskifteforsikring.

Det betyder med andre ord, at en boligsælger bliver fritaget for sit normale 10-årige erstatningsansvar. Faktisk at sælger fritaget for mangelansvaret uanset om køber vælger at at tegne en ejerskifteforsikring eller ej. Det afgørende for dette punkt er, at køber får mulighed for at få en ejerskifteforsikring, og ikke om boligkøberen reelt vælger at tegne den.

Huseftersynsordningen er som bekendt standard for de fleste bolighandler, og denne forpligter ligeledes sælger til at betale halvdelen af præmien på den billigste ejerskifteforsikring. Skulle køber vælge at tegne en dyrere ejerskifteforsikring, med udvidet dækning, eller fra et andet og mere anerkendt forsikringsselskab, så er sælger altså fortsat kun forpligtet til at betale 50% af præmie for det billigste ejerskifteforsikringstilbud.

Vælger køber ikke at tegne ejerskifteforsikring, ja så sparer sælger også pengene til den halve forsikringspræmie. Win for sælger.

Generelle anbefalinger til ejerskifteforsikringer

Hvis du køber en ældre ejendom, med rigtigt mange bemærkninger i tilstandsrapporten, skal du overveje hvad du vil med en ejerskifteforsikring. Det er ikke en ”vedligeholdelsesforsikring”, eller en ”reparation af kendte fejl-forsikring”, da den som nævnt kun dækket forhold som ikke måtte være opdaget af tilstandsrapporten som er udarbejdet i forbindelse med boligkøbet.

Hvis huset skal repareres for en million, for en fejl som tilstandsrapporten overså, så er 15-35.000 billigt. Men spørgsmålet man bør stille sig selv, er hvor tit det sker.

Rigtig mange skader afvises ifølge betingelserne. Og hvis de anerkendes, er der en selvrisiko på typisk mellem 5.000 og 25.000 kr.

Så lidt lommeregnerlogik

Sælgers tilbud er altid det billigste der er. Lad os sige 15.000 kr. Så skal sælger betale 7.500 af ejerskifteforsikringen.

Som køber vil man måske hellere have et andet, dyrere, selskab, med lidt bedre rating på trustpilot. Lad os sige den koster 30.000. Så har man som køber en udgift på (30.000 -7.500) 22.500 til ejerskifteforsikringen.
Nu opdages der en skade, som man som køber kan bevise er fra før man fik nøglerne. Og der gives tilsagn om dækning. Har man valgt selvrisiko på 20.000 for at holde prisen på forsikringen lidt nede, så skal skaden koste over (22.500 + 20.000 =) 42.500 kr., før at regnestykket for købet af forsikringen går i nul.

Kommer der flere skader som forsikringsselskabet accepterer, så skal de bare være større end selvrisikobeløbet, så går regnskabet den rigtige vej for køberen af forsikringen.

Vær opmærksom på, at selskaberne er gode til at afvise med baggrund i deres forsikringsbetingelserne. Og det er juridisk ok. Men man overvurderer nogle gange, som køber af en ejerskifteforsikring, hvad det egentlig kan. Og hvad den dækker. I 2019 klagede 267 forbrugere over deres ejerskifteforsikring til ankenævnet. Kun 16 klagere fik medhold.

Når du står og skal købe en ejendom, så er rådgivningen omkring gennemgang af tilstandsrapport og et par gode troværdige håndværkere eller byggesagkyndige, som går ejendommen igennem sammen med dig, måske lige så vigtigt som at købe den ejerskifteforsikring.

Hvis du beslutter dig for at købe en ejerskifteforsikring, er det ikke en dårlig beslutning. Men, som når du køber alt muligt andet, du får hvad du betaler for.
Du får ikke leveret en Audi, hvis du betaler for en Dacia.
Så brug 5 minutter på trustpilot og kig på andre kunders tilbagemeldinger på de forskellige forsikringsselskaber, eller på Ankeforsikring.dk og se antallet af klager.

Opsummering om ejerskifteforsikring

Vil du have en ejerskifteforsikring. Så vælg den dyreste forsikring der er, med alle ulovlighedsdækninger og lav selvrisiko, da den dyre forsikring med størst sandsynlighed vil give dig de dækninger som du forventer og ønsker. Med forsikringer kan der i mange tilfælde være sammenhæng mellem pris og kvalitet, lige såvel som mange andre brancher, hvorfor det kan koste dyrt i sidste ende, hvis man vælger at spare.

Vil du ikke betale for den dyre ejerskifteforsikring, kan du overveje om du måske bare skulle droppe den, og spare alle præmiepengene.

Alliér dig med en dygtig håndværker, som du kender, til at gå ejendomme igennem sammen med dig. Og få evt. en god rådgiver til at hjælpe dig med at læse tilstandsrapporten igennem.

Køb eller ”ikke køb” på et oplyst grundlag.

Disclaimer. Ovenstående blogindlæg er et udtryk for Fairkredit generelle holdning til ejerskifteforsikringer, og har til formål at give danske boligkøbere et andet perspektiv på ejerskifteforsikringer. Vi er IKKE eksperter i ejerskifteforsikringer, men har mange års erfaring fra ejendoms- og finansieringsbranchen, som danne grundlaget for at skrive dette indlæg. Vi tager forbehold for faktuelle- såvel som tastefejl.