Bebyggelsesprocent – alt du skal vide om regler og beregning

Hvis du planlægger et boligprojekt – uanset om det er nybyg eller en tilbygning – støder du hurtigt på begrebet bebyggelsesprocent. Det er en vigtig faktor, der angiver, hvor stor en del af din grund du må bebygge. I denne artikel forklarer vi, hvordan du beregner den, hvilke regler der gælder – og hvordan den påvirker både tilladelser og ejendomsværdi. Til sidst ser vi på, hvordan Fairkredit kan hjælpe dig med finansiering.

Hvad er bebyggelsesprocent?

Bebyggelsesprocenten er forholdet mellem det samlede etageareal og grundens areal. Hvis din grund f.eks. er 1.000 m² og bebyggelsesprocenten er 30 %, må du maksimalt opføre 300 m² bygning. Formålet med reglerne er at sikre lys, luft og grønne områder i boligkvarterer. Parcelhuse har typisk en grænse på 30 %, rækkehuse 40 %, sommerhuse 15 % og etagebyggeri op til 60 %. Dan dig det klare overblik over disse detaljer på ejendomstyperne herunde:

Ejendomstype	Specifikationer
Fritliggende enfamiliehuse (parcelhuse)	30%- I almindelige parcelhusområder må det samlede etageareal højest udgøre 30 % af grundens areal. Dette er den typiske grænse for villaer og fritliggende parcelhuse.
Rækkehuse, dobbelthuse og andre tæt/lav huse	40% – For rækkehuse, kædehuse, dobbelthuse eller lignende sammenbyggede boliger (hvor husene deler skel eller væg) er standardgrænsen 40 %.
Sommerhuse	15 % – I sommerhusområder er bebyggelsesprocenten som nævnt lavere, typisk 15 %, for at sikre luft og natur omkring fritidshusene.
Etageboligbebyggelse (lejlighedsbyggeri)	60 % – For etageejendomme (flere boliger oven på hinanden, typisk boligblokke) er den maksimale bebyggelsesprocent som udgangspunkt 60 % i områder udlagt til etagebyggeri.

Overskrider du grænsen uden dispensation, kan kommunen kræve byggeriet ændret eller fjernet. Det gælder både boligen og sekundære bygninger som carport, udestue og garage.

Tip: Overvej bebyggelsesprocenten, når du køber bolig. Den kan afgøre, om du kan bygge til senere. Læs også, for mere inspiration til dit boligkøb: Det perfekte boligkøb – fire afgørende trin.

Regler og grænser med bebyggelsesprocenter

Standardgrænserne i bygningsreglementet gælder, medmindre lokalplan eller servitutter siger andet. En lokalplan kan sætte lavere grænser (fx 25 %) for at bevare grønne områder – eller højere (fx 40 %), hvis tæt bebyggelse ønskes.

Det er dit ansvar at kende og følge de aktuelle regler for din grund. De findes i lokalplanen eller kommunens plandatabase. Er der ingen lokalplan, gælder bygningsreglementets standarder.

Sådan beregner du bebyggelsesprocenten

Formlen er: (Samlet etageareal / Grundareal) × 100 = Bebyggelsesprocent

Etagearealet inkluderer alle etager, evt. beboelig kælder og visse sekundære bygninger. Du kan fratrække:

• Op til 50 m² sekundære bygninger ved fritliggende huse og sommerhuse
• Op til 20 m² ved rækkehuse og dobbelthuse

Eksempel: Hus på 120 m² + 55 m² skur/carport. Grund på 1.000 m²: 120 + (55 – 50) = 125 m² → (125 / 1.000) × 100 = 12,5 %

Vær her særligt opmærksom på:

• Udestuer og annekser skal altid medregnes med
• Integrerede garager tæller med som hovedbygning
• Fradrag gælder kun for fritstående småbygninger – ikke for sammenbyggede

Undtagelser og dispensationer

Lokalplaner eller servitutter kan ændre både procentsatser og beregningsmetoder. Er der en lokalplan, skal du følge den – også selvom den afviger fra nutidens standarder.

Vil du bygge mere end tilladt, skal du søge om dispensation. Kommunen vurderer, om det konkrete projekt passer til områdets karakter. Det er ikke altid muligt – derfor bør du som udgangspunkt holde dig inden for grænsen.

Findes der ingen lokalplan, kan der være tinglyste servitutter, der sætter lavere grænser. De skal også overholdes, medmindre du får dem aflyst – ofte en kompliceret proces.

Bebyggelsesprocent og ejendomsværdi

Hvor meget du har bygget på grunden i forhold til den tilladte grænse, har betydning for ejendomsværdi og fleksibilitet. En ejendom med uudnyttet byggeret kan være mere attraktiv for købere, der ønsker udvidelser. Omvendt kan en ejendom, der allerede har udnyttet hele sin bebyggelsesprocent, være svær at udvide – og potentielt sværere at sælge.

Overskridelser uden tilladelse kan desuden resultere i krav om lovliggørelse – eller fjernelse af det ekstra byggeri.

Finansiering gennem Fairkredit – vi kan hjælpe dig i dag

Hos Fairkredit hjælper vi dig med at finansiere dit byggeprojekt under trygge og forståelige vilkår:

• Lån i friværdi: Belån din eksisterende bolig.
• Lån i boliglån: Få attraktive vilkår på nye realkredit- eller banklån.

Spørg os gerne: Ring på 70 27 27 26 eller skriv til info@fairkredit.dk – vi er klar til at hjælpe dig godt på vej med dit boligprojekt.