Cookie mærket

Udgivet 30. jul. 2019  /  Opdateret 13. mar. 2020

Især i forbindelse med dit første boligkøb, dukker mange nye ord, regler og ikke mindst udgifter op. Herunder ser vi nærmere på tinglysningsafgift.

Der er rigtig mange ting at holde styr på, når man køber ny bolig. Og der kan komme helt nye begreber – og udgifter – frem, som du måske ikke kendte i forvejen. Her guider vi dig igennem tinglysningsafgiften, så du er forberedt, og så du ved, hvordan du kan spare på den.

Hvad er tinglysning?

Tinglysning er en offentlig registrering af rettighederne over fx en bolig. Så når du køber en bolig og tinglyser den, sikrer du dermed dine rettigheder og offentliggør over for alle, hvem der har hvilke rettigheder over den.

På den måde kan en køber af en ejendom fx sikre sig mod, at sælger ikke samtidig sælger ejendommen til en anden, at sælger nu også reelt ejer ejendommen og ikke har pantsat det meste af den til anden part.

Når ejendomsretten, det såkaldte skøde, er tinglyst, bliver alle rettigheder og forpligtelser overdraget fra sælger til køber. Et tinglyst skøde betyder derfor, at du officielt ejer boligen.

I forbindelse med et boligkøb skal er der typisk to dokumenter der skal tinglyses på ejendommen. Dette gælder skødet, som dokumenterer dit ejerskab af boligen og et eller flere pantebreve som dokumentere en eller flere gældsposter som er optaget til finansiering af købesummen.

Hvad er tinglysningsafgift så?

Tinglysningsafgiften det beløb man betaler i afgift til staten for at tinglyse et et dokument (f.eks. skøde eller pantebrev).

Tinglysningsafgiften består af to dele: Et fast grundbeløb på 1.750 kr for skøde og 1730 for pantebreve, samt en variabel værdiafgift, der afhænger af købspris eller lånets størrelse (hovedstol).

Beregn tinglysningsafgift på skøde

Tinglysningsafgiften på skødet beregnes som 0,6% af købesummen (oprundet til nærmeste 100) + grundbeløb på kr. 1750.

Regneeksempel – skøde: 
Hvis du køber et hus til 1,5 mio. kr, vil tinglysningsafgiften kunne beregnes således:

Fast grundbeløb: 1.750 kr
Variabel værdiafgift: 0,6% * 1.500.000 = 9000 kr.
Samlet tinglysningsafgift på skøde: 1.750 + 9000 = 10.750 kr.

Beregn tinglysningsafgift på pantebrev

Tinglysningsafgifter på pantebreve beregnes 1,45% af hovedstol (oprundet til nærmeste 100) + grundbeløb på kr. 1730.

Regneeksempel – pantebrev:
Såfremt du optager et boliglån med pant i boligen på 1,5 mio. kr, skal der tinglyses et pantebrev. I så fald vil tinglysningsafgiften kunne beregnes således:

Fast grundbeløb: 1.730 kr
Variabel værdiafgift: 1,45% * 1.500.000 = 21.800 (Oprundet fra 21.750 til nærmeste 100)
Samlet tinglysningsafgift på skøde: 1.730 + 21.800 = 23.530

Læs relateret artikel: Det perfekte boligkøb: Fire afgørende trin

Sådan kan du spare på tinglysningafgiften

Omkostningen til tinglysning og udarbejdelse (berigtigelse) af skøde er som nævnt et bekostelig affære. Det er dog regionale forskelle i Danmark, for hvem skal betale udgiften til skødet.

Faktisk er det på Fyn og i Jylland normen, at køber og sælger deler udgifterne til tinglysningen (Sælger betaler for udarbejdelse af skødet, og køber betaler tinglysningsafgiften) , mens det på Sjælland er kutyme at køber betaler for både udarbejdelse og tinglysning af skødet.

Tinglysningsafgiften på skødet er der således ikke meget at gøre for at spare væk.

Stempelrefusion

I forbindelse med tinglysning af pantebreve, som er aktuelt for dig som optager gæld til finansiering af købesummen på en bolig, kan der dog være mange penge at spare ved at tænke sig om, eller bruge de rigtige rådgivere.

F.eks. er der penge at spare, hvis sælger har eksisterende lån i ejendommen, da dette giver din långiver mulighed for at modregne “stempelrefusion”, og derved reducere din tinglysningsafgift ved etablering af boliglånet markant.

Du slipper dog ikke for at betale registreringsgebyret på 1.730 kr., men du kan spare noget på den variable del af tinglysningsafgiften såfremt sælger har tinglyst gæld i ejendommen, da dette give mulighed for at modregne stempelrefusion.

En overtagelse at et eksisterende pantebrev, betyder altså, at hvis du fx køber en bolig til 1,1 mio. kr og sælger i forvejen har et pantebrev på 600.000 kr., behøver du kun at betale afgift, og altså 1,45 %, af differencen 500.000 kr. (1.100.000 – 600.000 = 500.000)

Lad os prøve at vise hvordan stempelrefusion konkret fungere vha. et konkrete regneeksempel:

Regneeksempel – pantebrev inkl. stempelrefusion:
Du optager et boliglån med pant i boligen på 1,5 mio. kr, skal der tinglyses et pantebrev. Der er allerede et pantebrev i ejendomme på 880.000, som du kan lave stempelrefusion fra. I så fald vil tinglysningsafgiften kunne beregnes således:

Fast grundbeløb: 1.730 kr
Variabel værdiafgift: 1,45% * (1.500.000 – 800.000) = 10.200 (Oprundet fra 10.150 til nærmeste 100)
Samlet tinglysningsafgift på skøde: 1.730 + 10.200 = 11.930

Såfremt det ikke havde været muligt at lave stempelrefusion i dette konkrete eksempel havde tinglysningsafgiften på pantebrevet udgjort hele 23.530 kr. Stempelrefusionen vil sparer dig i dette tilfælde for hele 11.600 kr. (23.530-11.930) – så det altså ikke helt uden betydning 😉

Både din og sælgers finansieringsselskab vil som regel være opmærksomme på dette trick, og sørge for, at eksisterende pantebreve i ejendommen bliver videreført til fordel for dig som køber – men det kan være brugbart at have med i sine overvejelser – og budgetplanlægning, ikke mindst.

Vil du vide mere om tinglysning, henviser vi til Tinglysningsretten hjemmeside.