Close menu Login

Tinglysning står for den måde, din bolig er offentlig registreret på. Udover det at være registreret sikrer tinglysning af skøde dig også rettighederne over boligen. Det vil sige, at du er opført som den juridiske ejer af lejligheden, rækkehuset eller villaen.

Skødet ændres kun ved ifm. med salg af ejendommen, hvor køberen bliver tinglyst som den nye ejer af boligen. Ejeren der er tinglyst, er også den person, der er forpligtet til at afholde påkrævede udgifter i forbindelse med ejendommen. 

Al tinglysning bliver offentliggjort i tingbogen. Det vil sige, at alle kan se, at du ejer denne bolig, hvis de slår din adresse op på tinglysning.dk. I den forbindelse kan man også se hvilke lån der er tinglyst på ejendommen – med andre ord, hvad du skylder på din bolig.

Dette er essensen af tinglysningens betydning. Men hvad har du ellers brug for at vide om tinglysning af ejendom? Der er faktisk flere ting, du skal vide. Både som sælger og køber af en bolig. Disse er:

  • Tinglysning ejendom – sådan foregår tinglysning af et skøde
  • Tinglysningsafgift – det koster tinglysning hus
  • Tinglysningsomkostninger – f.eks. betaling til advokat
  • Tinglysning forespørg – hvad kan du se?
  • Servitutter – hvilke forhold er der tinglyst på ejendommen 

Tinglysning på ejendom kan være kompliceret at forstå. Hvad koster tinglysningen? Hvilke forhold skal tinglyses? Hvem betaler hvad? Er der andre omkostninger end tinglysningsafgiften?

I denne artikel kan du læse mere om alle de ting, du skal forholde dig til, når det kommer til tinglysningen af en ejendom. 

Hvordan foregår tinglysning i Danmark? 

Som det første land gjorde Danmark i 2009 tinglysningen digital. Det hele foregår derfor online som en digital proces. Et skøde findes kun digitalt og ikke længere som et fysisk dokument.

Kontrollen med tinglysningen foregår derfor også i dag digitalt og automatisk. Men skulle den elektroniske kontrol løbe ind i problemer, vil der altid være en medarbejder, der behandler sagen manuelt. 

Den eller de personer, der har anmeldt dokumentet til tinglysning (typisk en advokat, ejendomsmægler eller låneudbyder), vil få svar tilbage, om hvor vidt tinglysningen er blevet godkendt.

Rent praktisk bruger du dit NemID til at underskrive med, når du anmelder en tinglysning i forbindelse med skøde eller lån. Årsagen til at tinglysningen er gjort digitalt, er både for at gøre det nemmere, mere sikkert og hurtigere at tinglyse. 

Hvornår tinglyser man et skøde? 

Tinglysning skøde foregår altid, når en ejendom købes/sælges. Det er en praktisk måde at sikre, at sælger f.eks. ikke sælger boligen til mere end én køber. Desuden vidner processen også om, at sælger rent faktisk ejer ejendommen og juridisk kan sælge den til køberen. 

Udover at man får tinglyst rettighederne til ejendommen, så bliver der også lavet tinglysning af lån. Det vil sige, at det du skylder i ejendommen, også bliver tinglyst. Andre vil dermed kunne logge på tinglysning og se hvilke lån du har i boligen. Skulle du ikke betale rettidigt på dit lån, eller risikerer du at skylde penge andre steder, kan der gøres udlæg i din ejendom. Et sådan udlæg bliver også vist på tinglysningen. 

Hvad koster tinglysning af skøde pris? 

Det magiske spørgsmål. Hvor stor en udgift er det egentligt at få tinglyst en ejendom? For det første er der forskel på, om du er køber eller sælger af ejendommen. Som køber skal du betale for:

  • Skødets tinglysning herunder tinglysningsafgift 
  • Gebyrer ved gældsovertagelse
  • Advokatomkostninger i forbindelse med oprettelse af skødet 
  • Oprettelse og tinglysning af sælgerpantebrev (eventuelt ejerpantebrev) herunder tinglysningsafgift 
  • Oprettelse og tinglysning af realkreditlån herunder tinglysningsafgift 

Der er dermed flere omkostninger forbundet med at tinglysning lån og skøde på boligen. Det skal du være opmærksom på, når du skal udregne de forskellige omkostninger forbundet med at købe en bolig. 

Er du sælger, skal du derimod ikke betale for tinglysningsafgifterne. Det er ikke en fast regel, men det er den typiske praksis imellem ejendomsmæglere. Nemlig, at køber og dennes ejendomsmægler, advokat mv. sørger for tinglysningen. Skal du som sælger købe en ny bolig, samtidig med at du sælger, vil der naturligvis være skødeomkostninger forbundet med denne nye handel. 

Går du med konkrete overvejelser omkring boligkøb, kan du med fordel læse vores blogindlæg Boligkøb: 4 trin til det perfekte boligkøb

Tinglysningsafgift satser 2021:

Tinglysningsafgift skøde =
0,6% * købspris (oprundet til nærmeste 100) + grundbeløb på kr. 1750

Tinglysningsafgift pantebrev =
1,45% * hovedstol (oprundet til nærmeste 100) + grundbeløb på kr. 1730 (*)

Tinglysningsafgift – det skal du betale 

Tinglysningsgebyr eller afgift kalder man den også. Men hvordan udregner man den egentlig? Afgiften udregnes som et fast beløb + en procentsats.

Din tinglysning pris på skøde indeholder både en fast afgift på 1750 kr. + 0,6 procent af ejendommens købesum. Dog skal det som min. være af den seneste ejendomsværdi, hvis denne er højere end købesummen. 

Skal der tinglyses et nyt boliglån, betaler du 1730 kr. + 1,45 procent af lånets hovedstol. Hvis det er tilfældet, at den tidligere ejer har gæld i ejendommen, skal kan man dog spare yderligere i tinglysningsafgiften. Dette kaldet stempelrefusion, og der vil vi komme ind længere nede i dette indlæg.

Er der tale om oprettelse af et ejerpantebrev, skal du ligeledes betale 1730 kr. + 1,45 procent af lånets hovedstol. 

Dette er de nuværende gældende satser for tinglysningsafgift. Finansloven 2020 har dog fastlagt, at beløbet skal reguleres hvert tredje år. Afgiften vil dermed kunne stige med tiden. 

Kunne du tænke dig at blive endnu klogere på tinglysningsafgifter, stempelrefusion mm, har vi skrevet blogindlægget “Tinglysningsafgift: Hvad er det, og hvordan du kan spare den?” som går endnu mere i dybden med alle facetter af tinglysningsafgiften.

Omkostninger til tinglysning

Er tinglysningsafgiften det eneste, du skal betale? Nej, der kommer andre udgifter med i beregningen. Udover selve afgiften skal du også betale en advokat eller køberrådgiver for at tinglyse skødet. Desuden kan der være gebyrer ved eventuel gældsovertagelse. 

Har du ikke selv erfaring med at tinglyse et skøde? Så er det nødvendigt, at du får en advokat til at stå for processen. Det koster dig derfor udover afgiften også et salær til advokaten. Dette beløb varierer afhængig af, hvilken advokat du vælger. Priserne starter fra ca. 2.500 kr.

Når du hyrer en advokat til tinglysningen, vil du ofte kunne vælge en hel boligkøbspakke. Denne involverer typisk også, at advokaten yder dig køberrådgivning. Det går ud på, at advokaten ser alle papirer igennem i forbindelse med handlen. Som eksempel kan det være gennemgang af købsaftalen, hvor advokaten sikrer, at alt er som aftalt. Derudover kan det også omhandle servitutter. Advokaten undersøger hvilke servitutter, der er på ejendommen og forklarer dem for dig. Vælger du at få køberrådgivning inkluderet, koster det typisk fra 5.000 kr. og op af. 

Gebyrer ved gældsovertagelse er en anden tinglysningsomkostning, du kan risikere at skulle betale. Grunden til at man i nogle tilfælde overtager sælgers lån, er fordi, at det kan vise sig at være billigere end at oprette nye lån. Når man gør dette, er der naturligvis et gebyr til realkreditforeningen. Hvor optagelsen af et nyt realkreditlån koster mellem 25.000-30.000 kr., vil en gældsovertagelse typisk løbe op i et gebyr på 3.500-5.000 kr. Det er dog ikke altid, at det kan betale sig at lave en gældsovertagelse. Det er noget, man skal rådføre sig med din långiver omkring.

Læs mere: Lån penge til huskøb med ejendomskreditlån 

Tinglysningsafgift – det skal du regne med 

Din pris på tinglysningen afhænger af, hvordan du køber boligen – det vil sige, hvilke lån der skal overtages/oprettes. Selve skødet skal naturligvis altid tinglyses, så det fremgår, at du juridisk ejer boligen. 

Du skal betale for tinglysning i forbindelse med: 

Skøde – når dette oprettes.  På en typisk bolig til 1.500.000 kr. vil du skulle betale 10.750 kr. (heraf en fast afgift på 1750 kr. tillagt en variabel afgift på 0,6% af købsprisen på kr. 1.500.000 svarende til 9.000 kr.)

Tinglysning pantebrev – sælger- eller ejerpantebrev tinglyses. Er hovedstolen på 500.000 kr., koster det dig 9.160 kr. (fast afgift på 1.660 kr. + 500.000 x 0,015 = 7.500 kr.)

Tinglysning realkredit – når dit nye lån tinglyses på ejendommen. Har du optaget et realkreditlån på 2.000.000 kr., koster det dig 31.660 kr.

Se begningen her: 1730 kr. + (2.000.000 x 0,0145) = 30.800 kr. (Oprundet fra 30.730 til nærmeste 100)

I forhold til denne tinglysningsafgift er det dog muligt at modregne tidligere betalt afgift på eksisterende lån i ejendommen, og beløbet vil derfor ofte være markant lavere. Dette kaldes stempelrefusion – dette kan du læse mere om her.

Advokatomkostninger er også en vigtig udgift at regne med, når du køber en bolig. Det koster nemlig at få en advokat til at varetage tinglysning af skødet for dig. Priserne starter fra 2.500 kr. Er man selv advokat eller har man tidligere erfaring med at tinglyse et skøde, kan man gøre det selv og slippe for udgifter til advokaten i forbindelse med det. Alle kan sådan set gennemføre en tinglysning. Det er blot kutyme at bruge en advokat til det for at undgå eventuelle fejl i processen. 

Alt i alt kan det løbe op i mere end 30.000 kr. at få lavet tinglysning i forbindelse med huskøb på knap 2.500.000 kr. Det gør sig gældende, når både nye lån og skøde skal tinglyses. Det vil være tilfældet for langt de fleste. Medmindre man har råd til at købe ejendommen kontant eller har til en større udbetaling og kan undgå lånet i banken. Uanset hvordan man køber boligen, vil skødet dog altid skulle tinglyses. Det er kun de tinglyste lån, man kan undgå, hvis man handler kontant. 

Tinglysningsafgift satser 2021:

Tinglysningsafgift skøde =
0,6% * købspris (oprundet til nærmeste 100) + grundbeløb på kr. 1750

Tinglysningsafgift pantebrev =
1,45% * hovedstol (oprundet til nærmeste 100) + grundbeløb på kr. 1730 (*)

* Ved udregning af tinglysningsafgiften på et pantebrev, kan man spare en del af tinglysningsafgiften såfremt der er eksisterende gæld tinglyst i boligen. Dette kaldes stempelrefusion.

Tinglyste servitutter på ejendommen 

Hvad er servitutter og hvordan ser man dem?

Tinglysning tingbogen oplyser ikke kun om juridiske ejere og lån på ejendommen. Du kan også se, om der skulle være nogle servitutter på ejendommen. En servitut er noget, man er forpligtet til at overholde som ejer. Det kan f.eks. være færdselsret på noget af ejendommen, hvis der ligger en vej, der går igennem, som andre har krav på at måtte bruge. Det kan også være forskellige krav fra kommunen, om at hækken skal klippes ned i en vis højde, hvis man f.eks. bor ud til et kryds med dårlig oversigt. 

Servitutter kan involvere udgifter på boligen. Derfor er det vigtigt, at man undersøger, hvilke servitutter der foreligger, før man køber boligen. De servitutter der er, skal man som ejer af boligen overholde. Man kan altså ikke komme uden om dem. 

Se alle tinglyste ejendomme online

Kan man se andres tinglysning online? 
Ja, det kan man på tinglysningsrettens hjemmeside tinglysning.dk – og det er frit tilgængelig for alle!

Siden tinglysningen blev digital og online har man kunne se, hvad der er tinglyst på alle danske ejendomme. Det kræver blot, at du kender en adresse og et postnummer. Så kan du i teorien gå ind på tinglysning.dk og se efter, hvad din nabo skylder på sit hus. Dette kaldes for tingbogen. Denne indeholder ikke kun oversigt over tinglyste ejendomme, men også køretøjer, andelsboliger, ægtepagter og fysiske formuegenstande. 

Forespørger du om at se tinglysningen på en fast ejendom, kan du se følgende:

  • Adkomst mv. – dette punkt involverer ejere af ejendommen, den konkrete adresse, ejendomstypen, hvilke matrikler der er tale om, den seneste ejendomsværdi, grundværdi, vurderingsdato og hvilken kommune ejendommen er beliggende i. 
  • Hæftelser – dette punkt viser, hvilke lån der optaget i forbindelse med boligkøbet. Det kan være realkreditlån, ejerpantebreve og eventuelle udlæg fra andre kreditorer. 
  • Servitutter – dette punkt viser, hvilke forhold der er tinglyst på ejendommen. Det kan være omkring færdselsret på noget af ejendommen, hvis der går en vej igennem. Det kan f.eks. også være krav om kloakseparering og lign. 

Meningen med den digitale adgang er dog, at man skal kunne tjekke, om sælgeren rent faktisk ejer ejendommen. Men det kan også være fordelagtigt for dig at kunne se, hvad denne skylder, i forbindelse med at du skal til at byde på boligen. Det er altid gratis at indhente oplysninger i tingbogen. Før 1 juli 2013 kostede det dig et gebyr på mellem 30-120 kr. Efter det er blevet gratis at indhente oplysninger, er selve tinglysningsafgiften dog steget. 

Læs mere om hvordan du konkrete gæld i huset i tingbogen her.

Hvorfor er tinglysning vigtig?

Der er flere årsager til, at tinglysning er en vigtig proces.

Det er blandt andet så:

  • Sælger kan ikke sælge til mere end én køber

Skulle sælger alligevel forsøge at snyde og sælge til mere end én køber, vil det være den, der først er tinglyst på ejendommen, der er den reelle ejer. 

  • Du kan bevise din juridiske ret over ejendommen 

Tinglysningen er en offentlig registrering, der sikrer dig dine rettigheder over din ejendom. Det er også vigtigt, hvis du f.eks. skal sælge ejendommen. Og så andre ikke kan gå ind og sælge din ejendom. Det vil altid blive tjekket op på, at du som sælger reelt set har juridisk ejerskab over ejendommen, før du kan sælge den. 

  • Man kan holde ejeren ansvarlig for sin ejendom

Hvis der f.eks. er servitutter på ejendommen, kan man med tinglysningen finde frem til, hvem der står for at opretholde disse servitutter og afholde udgifter i forbindelse med dem. 

En bagside af medaljen ved at eje fast ejendom er dog også, at der kan gøres udlæg i denne. Hvis du skylder penge andetsteds og har misligholdt dine betalinger, kan kreditoren gør udlæg i din ejendom. Dette udlæg bliver tinglyst og betyder, at når ejendommen sælges, vil denne kreditor have krav på det pågældende beløb. Ligesom realkreditinstituttet og banken f.eks. har krav på deres penge. 

Spørgsmål og svar om tinglysning 

Skal man tinglyse skødet?

Det er et krav, at skødet bliver tinglyst, når man køber en bolig. Det er det fordi, at det beviser, at du er den retmæssige ejer af boligen. Ejerskabet registreres i tingbogen, som er et offentligt og digitalt register. For dig som køber er det udelukkende med fordele, at du sørger for at få tinglyst skødet. Det samme gælder for sælger. Når skødet først er tinglyst, vil købesummen fra køber kunne blive frigivet til sælgeren af ejendommen. 

Hvad sker der, hvis skødet ikke bliver tinglyst?

Bliver skødet ikke tinglyst, er der ikke nogen juridisk gældende aftale. Så eksisterer købet af ejendommen kun som aftale mellem køber og sælger. Denne er juridisk ugyldig. Derfor er det vigtigt at få tinglyst skødet korrekt. Ellers ender du med at betale for en ejendom, som du juridisk ikke ejer. Det vil dog sjældent finde sted, da advokat og bank taler sammen og sørger for, at tingene går korrekt til.  

Hvem kan tinglyse et skøde?

Alle kan sådan set gennemføre processen med at tinglyse et skøde på en ejendom. Der er ikke noget krav om, at det skal være en advokat, der skal stå for processen. Dog er det normal praksis, at man får en advokat til at udføre opgaven for sig. På den måde sikrer man sig, at skødet bliver tinglyst korrekt og at alt er i orden. Som køber af en bolig skal man derfor blot ind på tinglysning og underskrive med sit NemID, når advokaten sender en forespørgsel. Det hele foregår digitalt, og det kræver dermed kun få indtastninger og klik af dig som køber at varetage tinglysning. 

Hvad koster det at tinglyse et skøde?

Prisen på tinglysningen afhænger af købesummen. Du betaler nemlig både en tinglysningsafgift på 1750 kr. + 0,6 % af købesummen (eller ejendomsværdi, hvis denne er højere). Jo dyrere en bolig du køber, jo dyrere er det at tinglyse den. Når du laver et budget over udgifterne til dit boligkøb, skal du også huske at medregne udgift til tinglysning for lån på boligen. Du betaler afgift til tinglysning af både realkreditlån og ejerpantebreve. 

Hvordan indhenter jeg oplysninger i tingbogen?

Det er faktisk ret nemt. Du går blot ind på siden tinglysning.dk – her kan du vælge ‘forespørg uden log ind’. I feltet skal du indtaste adresse på den ejendom, du gerne vil se tinglysningen på. Du skal have den fulde adresse, det vil sige også postnummer, for at kunne søge den frem. Efter du har indtastet adressen, trykker du blot på søg, og du vil få vist ejendommens tinglysning. Hvis du i stedet vælger at logge ind med NemID, kan du tilgå flere oplysninger på ejendommen. Det er f.eks., hvem der har ejet boligen tidligere, købspriser fra tidligere salg og hvornår de tidligere ejere har købt boligen. 

Hvis du har flere spørgsmål om tinglysning i forbindelse med dit boligkøb, er det en god idé at kontakte en advokat, som kan hjælpe dig med at forstå hele processen omkring tinglysning.