Close menu Login

Tinglysning – alt du behøver at vide

Tinglysning står for den måde, din bolig er offentlig registreret på. Udover det at være registreret, sikrer tinglysning af skødet dig også rettighederne over din bolig. Det vil sige, at du er opført som den juridiske ejer af den pågældende bolig.

Skødet ændres kun ifm. med salg af ejendommen, hvor køberen bliver tinglyst som den nye ejer af boligen. Ejeren der er tinglyst, er også den person, der er forpligtet til at afholde påkrævede udgifter i forbindelse med ejendommen. 

Al tinglysning bliver offentliggjort i tingbogen. Det vil sige, at alle kan se, at du ejer denne bolig, hvis de slår din adresse op på tinglysning.dk. I den forbindelse kan man også se hvilke lån, der er tinglyst på ejendommen – med andre ord, hvad du skylder på din bolig.

Men hvad har du ellers behov for at vide om tinglysning af ejendom?

  • Tinglysning ejendom – sådan foregår tinglysning af et skøde
  • Tinglysningsafgift – det koster tinglysning af et hus
  • Tinglysningsomkostninger – fx. betaling til advokat
  • Tinglysning forespørgelse – hvad kan du se?
  • Servitutter – hvilke forhold er der tinglyst på ejendommen 

Tinglysning af en ejendom kan være kompliceret at forstå, og der er mange ting du skal forholde dig til, som hvad koster tinglysningen? Hvilke forhold skal tinglyses? Hvem betaler hvad? Er der andre omkostninger end tinglysningsafgiften? Nedenfor har vi forsøgt at svare på alt det.

Hvordan foregår tinglysning i Danmark? 

Som det første land gjorde Danmark i 2009 tinglysningen digital. Derfor foregår alt online i dag og skøder findes kun digitalt og ikke længere som et fysisk dokument. Det er ofte en advokat, ejendomsmægler eller låneudbyder, som anmelder dokumentet til tinglysning og de vil derfor også få svar tilbage ift. godkendelse.

Rent praktisk bruger du dit NemID eller MitID til at underskrive med, når du anmelder en tinglysning i forbindelse med skøde eller lån. Årsagen til at tinglysningen er gjort digitalt, er både for at gøre det nemmere, mere sikkert og hurtigere at tinglyse. 

Hvornår tinglyser man et skøde? 

Tinglysning af et skøde foregår altid, når en ejendom købes/sælges. Det er en praktisk måde at sikre, at sælger fx. ikke sælger boligen til mere end én køber. Desuden vidner processen også om, at sælger rent faktisk ejer ejendommen og juridisk kan sælge den til køberen. 

Udover at får tinglyst rettighederne til ejendommen, så bliver der også lavet tinglysning af det eller de lån, som er. Det vil sige, at det du skylder i ejendommen, også bliver tinglyst. Andre vil dermed kunne se hvilke lån du har i boligen. Hvis du ikke betaler rettidigt på dit lån, eller skylder du penge andre steder, kan der gøres udlæg i din ejendom. Et sådan udlæg bliver også vist på tinglysningen. 

Hvad koster tinglysning af skøde?

Der er forskel på, om du er køber eller sælger af den pågældende ejendom. Som køber skal du betale for:

  • Skødets tinglysning herunder tinglysningsafgift 
  • Gebyrer ved gældsovertagelse
  • Advokatomkostninger i forbindelse med oprettelse af skødet 
  • Oprettelse og tinglysning af sælgerpantebrev (eventuelt ejerpantebrev) herunder tinglysningsafgift 
  • Oprettelse og tinglysning af realkreditlån, herunder tinglysningsafgift 

Der er altså flere omkostninger forbundet med at tinglysning af lån og skøde på boligen, som du skal være opmærksom på, når du skal udregne de forskellige omkostninger forbundet med at købe en bolig. 

Er du sælger, skal du ikke betale for tinglysningsafgifterne. Det er ikke en fast regel, men det er den typiske praksis imellem ejendomsmæglere. Nemlig, at køber og dennes ejendomsmægler eller advokat mv. sørger for tinglysningen.

Skal du som sælger købe en ny bolig, samtidig med at du sælger, vil der naturligvis være skødeomkostninger forbundet med den nye handel. Går du med konkrete overvejelser omkring boligkøb, kan du med fordel læse vores blogindlæg Boligkøb: 4 trin til det perfekte boligkøb

 

Tinglysningsafgift 2022 – satser:

Tinglysningsafgift skøde =
0,6% * købspris (oprundet til nærmeste 100) + grundbeløb på 1.750 kr.

Tinglysningsafgift pantebrev =
1,45% * hovedstol (oprundet til nærmeste 100) + grundbeløb på kr. 1730 (*)

 

Tinglysningsafgift – det skal du betale 

Skal der tinglyses et nyt boliglån, betaler du 1730 kr. plus 1,45% af lånets hovedstol. Hvis den tidligere ejer har gæld i ejendommen, kan man dog spare yderligere i tinglysningsafgiften. Også kaldet stempelrefusion.

Er der tale om oprettelse af et ejerpantebrev, skal du ligeledes betale 1730 kr. + 1,45 procent af lånets hovedstol. 

Dette er de nuværende gældende satser for tinglysningsafgift. Finansloven 2020 har dog fastlagt, at beløbet skal reguleres hvert tredje år. Afgiften vil dermed kunne stige med tiden. 

Kunne du tænke dig at blive endnu klogere på tinglysningsafgifter, stempelrefusion mm, så læs mere i vores blogindlæg: Tinglysningsafgift: Hvad er det, og hvordan du kan spare den?

 

Omkostninger til tinglysning

Desværre er tingslysningsafgiften ikke det eneste du skal betale. Udover selve afgiften skal du også betale en advokat eller køberrådgiver for at tinglyse skødet. Og så kan der være gebyrer ved eventuel gældsovertagelse. 

Har du ikke selv erfaring med at tinglyse et skøde? Så er det nødvendigt, at du får en advokat til at stå for processen, hvilket betyder du også skal betale for salær til advokaten.

Når du hyrer en advokat til tinglysningen, vil du ofte kunne vælge en hel boligkøbspakke. Denne involverer typisk også, at advokaten yder dig køberrådgivning. Det betyder, at advokaten ser alle papirer igennem i forbindelse med handlen. Det kan fx være gennemgang af købsaftalen for at sikre at alt er som det skal være. Der kan også være tale om servitutter på ejendommen, som advokaten undersøger og forklarer for dig. Hvis du vælger at inkludere køberrådgivning vil det minimum koste 5.000 kr.

Gebyrer ved gældsovertagelse er en anden tinglysningsomkostning, du kan risikere at skulle betale. Grunden til at man i nogle tilfælde overtager sælgers lån, er fordi, at det kan vise sig at være billigere end at oprette nye lån. Når man gør dette, er der naturligvis et gebyr til realkreditforeningen. Hvor optagelsen af et nyt realkreditlån koster mellem 25.000 – 30.000 kr., vil en gældsovertagelse typisk koste 3.500-5.000 kr.

Læs mere: Lån penge til huskøb med ejendomskreditlån 

Tinglysningsafgift – det skal du regne med 

Din pris på tinglysningen afhænger af, hvordan du køber boligen – det vil sige, hvilke lån der skal overtages/oprettes. Selve skødet skal naturligvis altid tinglyses, så det fremgår, at du juridisk ejer af boligen. 

Tinglyste servitutter på ejendommen 

Hvad er servitutter og hvordan ser man dem? I Tingbogen kan du udover at de juridiske ejere og lån på en ejendom, også se om der skulle være nogle servitutter på ejendommen. En servitut er noget, man er forpligtet til at overholde som ejer. Det kan fx være færdselsret på noget af ejendommen, hvis der ligger en vej på grunden som andre har krav på at bruge. Det kan også være forskellige krav fra kommunen, om at hækken skal klippes ned i en vis højde, hvis man f.eks. bor ud til et kryds med dårligt udsyn.

Servitutter kan involvere udgifter på boligen. Derfor er det vigtigt, at man undersøger, hvilke servitutter der foreligger, før man køber boligen.

Se alle tinglyste ejendomme online

Kan man se andres tinglysning online? 
– Ja, det kan man på tinglysningsrettens hjemmeside 
tinglysning.dk – og det er frit tilgængelig for alle!

Siden tingbogen blev digital har man kunne se alle tinglyste ejendomme i Danmark. Det kræver blot, at du kender adressen. Udover ejendomme indeholder tingbogen også tinglyste køretøjer, andelsboliger, ægtepagter og fysiske formuegenstande. 

Hvis du ønsker at se tinglysningen på en fast ejendom, vil du kunne se:

  • Adkomst mv. – dette punkt involverer ejere af ejendommen, den konkrete adresse, ejendomstypen, hvilke matrikler der er tale om, den seneste ejendomsværdi, grundværdi, vurderingsdato og hvilken kommune ejendommen er beliggende i. 
  • Hæftelser – dette punkt viser, hvilke lån der optaget i forbindelse med boligkøbet. Det kan være realkreditlån, ejerpantebreve og eventuelle udlæg fra andre kreditorer. 
  • Servitutter – dette punkt viser, hvilke forhold der er tinglyst på ejendommen. Det kan fx være krav om kloakseparering eller færdselsret.

Meningen med den digitale adgang er dog primært, at man kan tjekke om sælger rent faktisk ejer ejendommen. Samtidig kan man se hvad denne skylder, hvilket kan være fordelagtig i forbindelse med, at du skal til at byde på boligen. Det er altid gratis at indhente oplysninger i tingbogen.

Læs mere om, hvordan du konkret undersøger om der er gæld i huset i tingbogen her.

Hvorfor er tinglysning vigtig?

Der er flere årsager til, at tinglysning er en vigtig proces. Fx sikre en tinglysning at:

  • Sælger kan ikke sælge til mere end én køber. Skulle sælger alligevel forsøge at snyde og sælge til mere end én køber, vil det være den, der først er tinglyst på ejendommen, der er den reelle ejer. 
  • Du kan bevise din juridiske ret over ejendommen. Tinglysningen er en offentlig registrering, der sikrer dig dine rettigheder over din ejendom. Hvilket er vigtigt, hvis du ønsker at sælge ejendommen, og så andre ikke kan sælge din ejendom. Det vil altid blive kontrolleret om du som sælger reelt set har juridisk ejerskab over ejendommen, før du kan sælge den. 
  • Man kan holde ejeren ansvarlig for sin ejendom.

Hvis der f.eks. er servitutter på ejendommen, kan man med tinglysningen finde frem til hvem, der står for at opretholde disse servitutter og afholde udgifterne.

En bagside af medaljen ved at eje fast ejendom er dog også, at der kan gøres udlæg i denne. Hvis du skylder penge andetsteds og har misligholdt dine betalinger, kan kreditor gør udlæg i din ejendom. Dette udlæg bliver tinglyst og betyder, at når ejendommen sælges, vil denne kreditor have krav på det pågældende beløb. Ligesom realkreditinstituttet og banken har krav på deres penge. 

Spørgsmål og svar om tinglysning 

Skal man tinglyse skødet?

Det er et krav, at skødet bliver tinglyst, når man køber en bolig, for at bevise hvem, som er den retmæssige ejer af boligen. Ejerskabet registreres i tingbogen, som er et offentligt og digitalt register. Uanset om du er køber eller sælger er det kun en fordel, at skødet bliver tingslyst. For når skødet først er tinglyst, vil købesummen fra køber kunne blive frigivet til sælger af ejendommen. 

Hvad sker der, hvis skødet ikke bliver tinglyst?

Bliver skødet ikke tinglyst, er der ikke nogen juridisk gældende aftale. Så eksisterer købet af ejendommen kun som aftale mellem to parter og den er juridisk ugyldig. Derfor er det vigtigt at få tinglyst skødet korrekt. Ellers kan du ende med at betale for en ejendom, som du juridisk ikke ejer.

Hvem kan tinglyse et skøde?

Alle kan gennemføre processen med at tinglyse et skøde på en ejendom. Der er ikke noget krav om, at det skal være en advokat, der skal stå for processen. Dog er det normal praksis, at man får en advokat til at udføre opgaven, så man sikrer sig, at skødet bliver tinglyst korrekt og at alt er i orden. Som køber af en bolig skal man derfor blot gå ind på tinglysning.dk og underskrive med sit NemID eller MitID, når advokaten sender en forespørgsel. Det hele foregår digitalt. 

Hvad koster det at tinglyse et skøde?

Prisen på tinglysningen afhænger af købesummen. Du betaler nemlig både en tinglysningsafgift på 1.750 kr. + 0,6 % af købesummen (eller den nyeste ejendomsværdi, hvis denne er højere). Jo dyrere en bolig du køber, jo dyrere er det altså at tinglyse den. Du betaler afgift til tinglysning af både realkreditlån og ejerpantebreve. 

Hvordan indhenter jeg oplysninger i tingbogen?

Du går blot ind på tinglysning.dk, hvor du vælger ‘forespørg uden log ind’. I feltet skal du indtaste adresse på den ejendom, du gerne vil se tinglysningen på. Husk at du skal have den fulde adresse, det vil sige også postnummer, for at kunne søge den frem. Efter du har indtastet adressen, trykker du blot på søg, og så vil du få vist ejendommens tinglysning. Hvis du i stedet vælger at logge ind med NemID eller MitId, kan du tilgå flere oplysninger på ejendommen. Det er f.eks., hvem der har ejet boligen tidligere, købspriser fra tidligere salg, og hvornår de tidligere ejere har købt boligen. 

Hvis du har flere spørgsmål om tinglysning i forbindelse med dit boligkøb anbefaler vi, at du kontakter en advokat, som kan hjælpe dig med at forstå hele processen og hvad du specielt skal være opmærksom på.