Gæld i huset – sådan undersøger du det

Langt de fleste danskere har gæld i huset, da det er de færreste, som har nok penge på kontoen til at købe et hus kontant. Det er faktisk ikke som sådan en negativ ting at have gæld i huset, da det er meget billigt at låne penge til hus i fast ejendom. Boliglån med pant i fast ejendom er nemlig typisk den billigste lånetype, da långivere har mulighed for at tage pantsikkerhed i huset, hvilket giver en ekstra sikkerhed for långiver.

Vidste du, at det faktisk er muligt at undersøge, hvad naboen (eller andre) skylder i deres hus? Dette er frit tilgængelig information, som alle har adgang til gennem tingbogen. Tingbogen er i dag digital og du finder den på tinglysning.dk. Du skal blot kende den fulde adresse på ejendommen for at undersøge, hvor meget gæld der er i huset. Denne information kan bruges, hvis du er nysgerrig på, hvor meget gæld naboen har optaget, eller hvis du f.eks. skal købe en bolig, og vil undersøge, hvor meget sælgeren skylder i huset. Det kan ofte have relevans for, om sælgeren er villig til at gå ned i pris på boligen. 

Når du skal have et nyt lån, vil det gavne dig at vide, at man typisk deler boliglån op i to forskellige typer. Man kan enten få et huslån til boligkøb eller et lån i friværdi, hvor du låner penge op i din egen boligs værdi.

Gæld i huset: Find tinglyst gæld i huse 

Er der gæld i huset? Det kan være et spørgsmål, du stiller dig selv, hvis du ønsker at købe en ny bolig. Det kan være en taktisk fordel, når du skal forhandle om prisen. Ved du at sælgeren ikke har særlig meget gæld, kan du ofte lettere presse prisen lidt. Er det i stedet tilfældet, at sælgeren er belånt op over begge øre, vil det formentlig være sværere at forhandle om prisen og få et stort afslag. 

Gæld i boligen: Hvad betyder det?

Gæld i boliger er meget forskellige. Hvor meget man skylder efter 5 år eller 10 år, er sjældent det samme. Det afhænger af, hvor meget man har betalt for boligen, hvilke lån man har oprettet og hvordan man har afdraget på dem. Derudover kan man også omlægge sine lån. Det kan f.eks. være for at få en bedre rente, eller hvis man vil låne i husets friværdi til eksempelvis en renovering. Sådan nogle “ekstra” gæld i boligen kan betyde, at man skal vente et år eller to med at sælge huset, hvis ikke renoveringen har forøget husets værdi det tilsvarende. 

Guide: Sådan tjekker du gælden i din nabos hus!

Er du allerede nysgerrig på at prøve at slå naboens restgæld op, så fortvivl ej, vi hjælper dig med en step-for-step guide. Du behøver ikke at logge ind. Du vil få vist netop de lån, der er tinglyst på ejendommen. Det kan være realkreditlån, ejerpantebreve eller udlæg fra andre kreditorer. Alt i alt kan du bruge tingbogen til at blive lidt klogere, og se om der er gæld i huset. Ønsker du derimod at lærer mere om tinglysning, anbefaler vi dette blogindlæg.

1. Klik ind på følgende link til tinglysningsrettens hjemmeside: https://www.tinglysning.dk/m/#/soeg

2. Indtast den ønskede adresse i søgefeltet. Her er det vigtigt at du som minimum angiver vejnavn, husnummer og postnummer på den konkrete bolig, som du ønsker at slå op. Når du har indtastet adressen kan du klikke på “Søg” knappen, og efterfølgende klikke på adressen, som popper op under søgefeltet.

3. Når du er inde på oversigten over boligen, vil dit skærmbillede ligne noget i stil med dette, og du vil her kunne se bl.a. navn på ejer(ne) af boligen, ejendomstypen, offentlig ejendomsværdi og hvilken kommune boligen befinder sig i. I dette tilfælde hvor vi ønsker at finde gælden, bedes du klikke på fanen “Hæftelser”.

4. Nu ser du en oversigt over samtligere hæftelser (læs: gældsposter) på ejendommen, som er angivet i prioriteret rækkefølge. Hæftelsen med det laveste tal ud fra prioriteten vil have 1. prioritetspant i ejendomme. I dette tilfælde er der tale om en realkreditlån til Jyske Realkredit på ca. 37 mio. De omtrent 37 millioner er faktisk IKKE et udtryk for boligens restgælden bag hæftelsen, men blot et udtryk for lånets størrelse på tingpunktet på låneoptagelsen, hvilket i dette tilfælde var tilbage i 2007. Af denne grund er der formentlig god grund til at tro, at restgælden må være væsentligt lavere i dag.

Som nævnt kan man altså desværre ikke finde den præcise restgæld i tingbogen, men man kan med lidt kreativitet ræsonnere sig frem til et kvalificeret bud ved at summere samtlige angivet hæftelser på den konkrete ejendom. Dette estimat kan være relativt præcist hvis lånene i ejendommen er udstedt inden for 1-3 år (dette kan du se ud fra feltet “Dato/løbenummer”). Omvendt kan det også være et meget upræcist estimat, hvis det er længere tid siden at lånene/hæftelserne/gældsposterne (kært barn har mange navne) er udstedt, hvilke er tilfældet i dette eksempel.

Værd at vide når du slår en bolig på i tingbogen

Der gælder særlige regler for hæftelsestyperne “ejerpantebrev” og “afgiftspantebrev”. Fælles for begge disse er, at der ikke nødvendigvis ligger et reelt lån bag ved pantebrevet.

Fsv. angår ejerpantebrev, som vi går i dybde med i et seperat indlæg om ejerpantebreve, gælder det at der ikke nødvendigvis er en hæftelse bag pantebrevet, da man i princippet kan angive sig selv som kreditor (underpanthaver) på lånet. For at finde ud af om der er gæld bag ved ejerpantebrevet, bliver man nødt til at logge ind på tinglysning.dk med mit-id og slå ejendommen op i igen. Ved denne visning kan man nemlig se, om der er tinglyst underpant i ejerpantebrevet. Hvis det er tilfældet, at der ER tinglyst underpant, er der stor chance for at ejerpantebrevet ligger til sikkerhed for en restgæld i det finansieringsinstitut, som er angivet som underpanthaver. Hovedstolen på ejerpantebrevet behøver dog ikke at være et udtræk for størrelsen på gælden.

Fsv. angår afgiftspantebreve, som vi faktisk også har et helt separat indlæg op omkring (klik her for at læse indlægget), gælder det, at der ALDRIG ligger en gæld bag. Dette skyldes, at afgiftspantebreve alene er at pantebrev med bruger i forbindelse med stempelrefusion (du kan også læse mere om dette her), som gør at man kan spare tinglysningsafgift i forbindelse med optagelse af yderligere belåning i ejendommen.

Et sidste særligt type pantebreve, som man dog ser sjældent, er pantebrevstypen “skadesløspantebrev“. Den formentlig hyppigste brug af skadesløspantebreve, er når folkepensionister i Danmark får lov til at stoppe deres ejendomsskattebetalinger, mod at kommunen tinglyser en skadesløspantebrev i pågældendes ejendom, som sikrer dem at få pengene retur, så snart ejendommen vil blive solgt. I praksis kaldes dette type lån for indefrosset ejendomskat.

Traditionelle ejendomskreditlån og pantebrevslån, vil typisk være tinglyst som et traditionelt pantebrev.