Førstegangskøber: 10 gode råd til dit første boligkøb

Er du førstegangskøber, kan det være en stor mundfuld at overskue alt fra valg af bolig, boliglån og prisforhandling. For at hjælpe dig godt på vej til at komme trygt igennem processen, giver vi dig her 10 gode råd til når du køber din første bolig.

Det er en stor investering at købe bolig, og derfor er det vigtigt, at man tænker sig grundigt om inden købet.

Vi har samlet de 10 vigtigste råd til førstegangskøbere, for at mindske de mange faldgruber ved boligkøb.

1. Spar op i tide

En god opsparing øger boligkøberes kreditværdighed, som er med til at øge sandsynligheden for at blive godkendt i henholdsvis bank og realkreditinstitut. Efter 1. november 2015 er der sket stramninger på udbetalingskrav ved køb af bolig, og det betyder, at en køber skal have min. 5 % i udbetaling ved et boligkøb. Det giver endnu et incitament til en god opsparing. Læs mere om, hvordan du finder pengene til udbetalingen.

Start med at lægge et budget. Gennemgå dit kontoudtog for de sidste 12 måneder, så du ved, hvad du bruger dine penge på – banken vil alligevel kræve et budget, når du søger om lån. Som tommelfingerregel kan en husstand låne omkring 2,5-3 gange sin samlede årlige bruttoindkomst, men det vigtigste er, at ydelsen passer til jeres budget. Læs også: Hvor meget kan jeg købe bolig for?

2. Undersøg markedet grundigt – det kan være en god investering

Man er bedre rustet til at aflægge det rigtige bud, når man ved hvor mange sammenlignelige boliger der er til salg i området, hvilken situation sælgeren sidder i, hvor mange dage boligen har været til salg, og om prisen tidligere har været sat ned. Disse overvejelser kan resultere i at man som køber kan opnå en prisreduktion på 10-20 % på udbudspris.

3. Brug en byggesagkyndig

Hvis man ikke selv kan se fejl og mangler i boligen, er det en god idé at betale for et boligeftersyn hos en byggesagkyndig, som kan tjekke de fejl og mangler, som tilstandsrapporten ikke fanger eller har fejlbelyst. Denne rådgivning kan i sidste ende være en god investering, da man kan tage højde for store bygge- eller udbedringsudgifter.

Et boligeftersyn er en professionel, visuel gennemgang af boligens vigtigste konstruktioner og installationer. Den byggesagkyndige gennemgår typisk:

• Tag, skorsten, tagrender og nedløb
• Fundament og ydermure
• Vinduer, døre og isolering
• El- og VVS-installationer
• Gulve, lofter, vægge, kælder og loftsrum

Et boligeftersyn koster typisk mellem 3.000 og 10.000 kr. afhængigt af boligens størrelse og placering. Rapporten giver dig dokumentation for boligens stand, som du kan bruge i prisforhandlingen og når du tegner ejerskifteforsikring. Få det gjort, inden du skriver under på købsaftalen.

4. Tegn en ejerskifteforsikring

Vælg en udvidet ejerskifteforsikring, så du ikke skal ligge søvnløs om natten. Sikkerheden i at have tegnet sådan en, er det hele værd. Og så kan en ejerskifteforsikring også hurtigt være tjent ind igen, hvis man efter overtagelsen finder ud af noget er ulovligt udført. Læs mere om de overvejelser, du bør gøre dig om ejerskifteforsikring.

5. Søg råd ved en økonomisk rådgiver

Lånemarkedet er lidt en jungle, og det kan være svært af finde den eller de lånetyper, som giver bedst mening for lige præcis dig. En økonomisk rådgiver kender lånemarkedet og kan ud fra dine behov finde den lånekonstellation, der er mest optimal. Den rigtige sammensætning af lån kan i sidste ende spare dig for et sekscifret beløb over lånehorisont.

6. Vær varsom med afdragsfrie lån 

Brug kun afdragsfrie lån hvis du har selvdisciplin til IKKE at bruge besparelsen til øget privatforbrug. Det er vigtigt, at hele besparelsen fra afdragsfriheden anvendes til ekstra afdrag på den dyre bankgæld. Hvis du har stor udbetaling til boligkøbet, og derved ikke behøver bankfinansiering, vil vi anbefale at du undgår afdragsfrie realkreditlån. Læs mere om, om det betaler sig at droppe afdragsfriheden.

7. Vælg det lån, der giver dig bedst nattesøvn

Der findes efterhånden uendeligt mange forskellige lånetyper i markedet. Lånetyperne kan opdeles i tre grupper 1) fastforrentede lån, 2) variabelt forrentede lån og 3) variabelt forrentede lån med renteloft.

Læs også: Realkreditlån: Sådan vælger du det bedste

Fastforrentede boliglån passer bedst til folk som har brug for stor sikkerhed i deres økonomi. Variabelt forrentede lån passer til folk som har det fint med renterisiko, mod at få en ydelsesbesparelse på kort sigt. Variabelt forrentede lån med renteloft er en mellemting mellem fastforrentede og variabelt forrentede boliglån. Denne giver både relativt lave ydelser på kort sigt, og sikkerhed for at renten ikke stiger over et fastsat renteloft.

8. Indhent flere tilbud på finansiering

Ved at indhente finansieringstilbud fra flere banker, sikrer du dig det bedste lån til de bedste vilkår. Der er meget konkurrence banker og realkreditinstitutter imellem, hvorfor der er mulighed for at opnå væsentlige besparelser ved at spille flere långivere op imod hinanden.

Hvis banken siger nej: Bliver du afvist til bank- eller realkreditlån, er det ikke nødvendigvis slut på boligdrømmen. Et ejendomskreditlån kan være et alternativ, når du køber hus eller ejerlejlighed, og skal du købe andelsbolig, kan du søge om et andelsboliglån uden om banken. Renten er typisk højere end ved realkreditlån, så sammenlign altid vilkårene.

9. Tænk langsigtet

Vær bevidst omkring dine boligbehov min. 5 år frem. Det er dyrt at handle bolig, og der er risiko for, at boligpriserne kan falde på kort sigt. Det er de væsentligste argumenter for at det er vigtigt at tænke langsigtet når der skal købes bolig. Overvej fx om der er plads til børn og om det er et område du ønsker at bo i længe.

Tænk også over beliggenheden. Boliger i og omkring de store byer er dyrere, men det er ofte lettere at låne til dem, fordi de er nemmere at sælge igen. Længere ude på landet får du mere bolig for pengene, men husk at regne udgifter til transport – og den tid, det tager – med.

10. Hold hovedet koldt under forhandling

Du kan ende med at betale op til 20 % mindre, når du køber hus, hvis du forhandler rigtigt om prisen. I attraktive områder, som fx København og Aarhus, kan man dog sjældent forvente mere end 1-5 % i afslag. Vær ikke for stædig omkring en fast pris, men forsøg at være løsningsorienteret. Få flere gode råd til prisforhandling.

Købsprocessen i 7 trin

1. Fastlæg dine behov: Antal værelser, størrelse, grund og afstand til skole, indkøb og arbejde – og om du vil have en istandsat bolig eller gerne gør noget selv.
2. Tal med din bank: Find ud af, hvor meget du kan købe for, og få et lånebevis. Siger banken nej, kan et lån uden om banken være en mulighed.
3. Find boligen: Se flere boliger, så du får et indtryk af, hvad du kan få for pengene.
4. Tilbud og forhandling: Brug liggetid, området og tilstandsrapporten i forhandlingen. Læs vores råd til prisforhandling.
5. Købsaftale: Skriv under med advokat- og bankforbehold, så du kan trække dig, hvis noget ikke holder. Se tjeklisten, før du underskriver købsaftalen.
6. Papirarbejdet: Skødet skal tinglyses, og der laves en refusionsopgørelse, så udgifterne fordeles korrekt mellem dig og sælger.
7. Overtagelsen: Målere aflæses, og hvidevarer og installationer gennemgås – og så kan du flytte ind.