Cookie mærket

Der kan være stor forskel på forskellige typer af bolig- og huslån og ikke mindst priserne på dem. Det kan godt være svært at finde rundt i de forskellige typer lån, og vi har derfor lavet en oversigt over de tre mest populære former for huslån: Realkreditlån, banklån og ejendomskreditlån

Fælles for alle typer af bolig- og huslån er, at renterne typisk er markant lavere end alle andre lånetyper. Dette skyldes, at når du optager et huslån, stiller du din bolig som pantsikkerhed for lånet, ved at der bliver tinglyst et pantebrev i boligen. Dette giver i sidste ende, långiver ret til at sælge huset og indkræve sin gæld, i tilfælde at man som låntager ikke betaler sine terminer over en længere periode.

Øverst på siden kan du gratis og uforpligtende prøve vores huslån beregner, for at se hvad et huslån hos Fairkredit vil koste dig. Hos Fairkredit har vi specialiseret os i ejendomskreditlån (også kaldt pantebrevslån), for at kunne tilbyde et attraktivt alternativ til bank- og realkreditfinansiering.

Realkreditlån – Det billigste huslån!

Realkreditlån er et af de mest anvendte og billigst form for huslån. Et realkreditlån kan du typisk kun få ved at ansøge om lånet i en bank, hvorfor det typisk ikke er muligt at kontakte et realkreditinstitut direkte med en låneansøgning.

Realkreditlån bliver finansieret ved salg at obligationer på de internationale finansmarkeder. Det er så udbud og efterspørgsel på finansmarkederne, som fastsætter prisen (altså renten) på dit realkreditlån. Realkreditinstituttet bestemmer dog selv bidragssatsen, og det er her der typisk er noget at spare. For at få det billigste realkreditlån kan du med fordel indhente tilbud fra flere forskellige banker, og spiller disse tilbud op mod i hinanden.

Lånetypen realkreditlån er det absolut billigste type af huslån i Danmark, og muligvis også i verden! Dette skyldes at internationale investorer mener at danske realkreditobligationer er ekstremt attraktive som investeringsobjekt, da vi i Danmark er gode til at betale på vores lån og har et relativt stabilt boligmarked. Dette har den positive bivirkning (for os danskere) at renter er et ekstremt lave, og faktisk sommetider negative, så vi får penge for at låne.

Som tidligere nævnt vil du altid i forbindelse med optagelse af realkreditlån, stille du din bolig som sikkerhed for lånet, og derfor er realkreditlån oftest det billigste huslån. Som hovedregel vil realkreditlån således altid være den billigst lånetype, og derfor dit naturlige førstevalg for dig som låneansøger.

Etableringsomkostningerne ved et realkreditlån variere en del. De kan således både være rigtig høje og ganske lave. Det er typisk bankerne som opkræver gebyrer og øvrige etableringsomkostninger for formidling af realkreditlån. Derfor kan du med fordel ansøge om realkreditlån i flere banker for at sikre dig den bedste pris.

Pga. høje etableringsomkostninger på realkreditlån kan det ikke altid betale sig at tage et realkreditlån, hvis du derfor skal låne penge til et billigt hus, selvom det er her den laveste rente tilbydes. En tommelfingerregel som således lyder “500.000 kroner – over dette beløb giver et realkreditlån som regel mening”.

Denne tommelfingerregel hænger også fint sammen med realkreditinstitutternes egne kreditpolitikker, da de som hovedregel ikke laver realkreditlån til boliger med en værdi under 500.000.

Du kan maksimalt låne 80 % af boligens værdi via et realkreditlån. Resten skal du enten selv betale, eller fx finansiere via et banklån. Når du kun kan låne op til 80 % af boligens værdi i realkreditlånet, har realkreditinstituttet gode muligheder for at få deres penge hjem igen, hvis der sker noget, som gør at du ikke kan afdrage som planlagt.

Sommerhuse kan finansieres med op til 75 % for private i samtlige realkreditinstitutter. Er 75% finansiering ikke nok for dig, kan du evt. overveje et pantebrevslån, da denne lånetype gør det muligt at låne op til 95% af værdien på dit kommende eller nuværende sommerhus. Tilsvarende kan du kun låne 60% i erhvervsejendomme.

En væsentlig begrænsning ved realkreditlån er, at de ikke er anvendelige som andelsboliglån, altså til finansiering af andelsboliger. Ønsker du er låne til køb af andelsbolig eller op i friværdien af de andelsbolig, vil et andelsboliglån hos Fairkredit typisk være at foretrække.

Læs evt. vores blogindlæg: Lån til sommerhus – Derfor bør du investere i et sommerhus

Banklån

Banklån kan have mange forskellige anvendelsesmuligheder, da banker typisk kan hjælpe med lån til alt fra billån og forbrugslån og til huslån.

Banklån i kombination med realkreditlån

Banklån som huslån optræder typisk i sammen med realkreditlån, hvor realkreditlånet står for finansiering af de først 80% af købesummen og banklånet står for den resterende finansiering. I dette tilfælde vil et banklån maksimalt udgøre 15% af købesummen, da Finanstilsynet stiller krav om at ALLE boligkøber skal stille med en udbetaling af egne midler på mindre 5% af købesummen. Når banklånet bruger som efterstående finansiering til et realkreditlån vil rente typisk ligger i niveauet 4-10%, og en afdragsperiode på 10-20 år.

Eftersom banklån er væsentlig dyrere end realkreditlånet, kan det således godt svare sig at gøre en ekstra indsats for at få dette lån nedbragt hurtigst muligt. Dette kan enten sker med at spare op (Læs evt. vores blogindlæg: Tips og tricks: Sådan får du den største opsparing) eller ved hæve boligens værdi tilstrækkelige til at banklån også kommer til at ligge indenfor 80% af huset værdi (gennem istandsættelse, renovering, tilbygning eller lign.), da dette giver typisk mulighed for at omlægge til et større realkreditlån til indfrielse af det dyre banklån.

Banklån som samlet finansiering (Prioritetslån)

Banklån kan også bruges som huslån uden at være kombineret med et realkreditlån. I dette tilfælde kaldes lånetypen typisk “Prioritetslån“. Prioritetslån kan typisk til finansiering af optil 80% af boligens værdi, tilsvarende realkreditlån, men er typisk en smule dyrere.

Prioritetslån er således bankernes eget alternativ til det billige realkreditlån, som de typisk anvendes til mindre huslån, som ikke egner sig til realkreditlån. Prioritetslån kan i sjældne tilfælde også være rigtig billige, så de rent faktisk kan konkurrere med realkreditlån, der er dog en væsentlig ulempe ved prioritetslån og banklån generelt som man bør være opmærksom på….

Ulempen er, at alle former for banklån (inkl. prioritetslån) er opsigelige for banken side, omvendt f.eks. realkreditlån, ejendomskreditlån og pantebrevslån som er uopsigelige fra långivers side. Det betyder, at banken i værste tilfælde ville kunne opsige huslånet med få måneders varsel, hvilket der desværre har været flere eksempler på. Dette kan være en stor risiko for dig som låntager, da du ikke ved om du i tilfælde af at du bliver opsagt (selvom du betaler dine terminer rettidigt) kan skaffe en anden finansiering og derved beholde dit hus.

I værste tilfælde kan det således få den betydning, at banken kan sende dit hus på tvangsauktion, selvom du aldrig har misset en betaling. Dette sker naturligvis ekstremt sjældent, men det er stadig en risiko man bør overveje inden man optager et bank- eller prioritetslån som huslån.

Hvornår skal man vælge prioritetslån?

Pga. risikoen for at man kan blive opsagt med få måneders varsel i et prioritetslån, vil vi som udgangspunkt anbefale at du altid vælger et realkreditlån såfremt dette er muligt.

Hvis det ikke er muligt for dig at blive godkendt til et realkreditlån, kan et prioritetslån dog være en fornuftigt valg. I dette tilfælde bør du overveje fordele og ulemper i forhold til ejendomskreditlån, da denne lånetype giver dig mulighed for faste rente og uopsigelighed på lånet fra långivers side.

Renten på ejendomskredit- og pantebrevslån, varierer typisk fra 5,5-9%, og vil i de fleste tilfælde være væsentligt dyrere end prioritetslån. Omvendt er lånevilkårene markant bedre på ejendomskreditlån. En simpel anbefaling må således være at du kun vælger prioritetslån hvis du har spare mindst 2-3% på renten i forhold til at pantebrevs- eller ejendomskreditlån.

Ejendomskreditlån (Også kaldt pantebrevslån)

En tredje finansieringsmulighed til dit boligkøb er ejendomskreditlån. Ejendomkreditlån er en nyfortolkning af lånetypen pantebrevslån. Pantebrevslån var meget udbredt som et dyrere alternativ til banklån frem til finanskrisen i 2008.

Ejendomskreditlån er oftest dyrere end banklån og realkreditlån, men det er til gengæld nemmere at få et pantebrevslån. Ejendomskreditlån er således henvendt til danskere som typisk er afvist til at få et realkreditlån i banken, fordi de ikke passer ned i bankerne konservative “kassetænkning”.

Ejendomskreditlån formidles hos Fairkredit til et netværk at eksterne investorer som byder ind på lånet. Dette sikre dig som låntager at du få de bedst mulige lånevilkår.

Det koster ikke noget at ansøge om et ejendomskreditlån hos Fairkredit, da Fairkredit modtager en provision direkte fra investoren / långiver som vælger at tilbyde lånet. I tilfælde at det du ikke skulle blive tilbudt et lån hos Fairkredit, er vores service naturligvis også ganske gratis.

Lånetypen er særligt velegnet, hvis du kigger på billige boliger i mindre byer eller ude på landet, hvor banken typisk vurderer at boligen bliver svær at sælge igen, og derved afviser tilbyde et realkreditlån.

Fairkredit er blandt de førende aktører på markedet for pantebrevslån, og tilbyder renter fra 5,5-9% og løbetider op til 25 år.

Lånetyper kaldes i andre sammenhænge også ejendomskreditlån, og er særligt anvendelig for dig som:

  1. Ønsker at låne til boligkøb / huskøb til under 1,5 mio. Beregn lån til boligkøb her.
  2. Ønsker at låne op i friværdi på din eksisterende bolig. Beregn lån i friværdi her.

Pantebrevslån for selvstændige

Er du selvstændig erhvervsdrivende kan det også ofte være vanskeligt at blive kreditgodkendt til boligkøb, selvom du har en fornuftig indtægt. Dette skyldes som regel, at bankerne vurderer at der er højere risiko ved at låne til dig, fordi du er selvstændig, og derfor ofte har mere svingende indtægt. Er du selvstændig og kan du ligge genkendende til ovenstående, kan et pantebrevslån måske også være noget for dig.

Uanset hvilken lånetype du måtte vælge, gælder det for alle huslån, at din långiver vil tage pant i boligen, hvilket i sidste ende gør at långiver har mulighed for at begære huset på tvangsauktion såfremt du ikke betaler dine ydelser på lånet. Derudover skal der betales tinglysningsafgift ved oprettelse af lånet uanset hvilken lånetype du måtte vælge.

Hvad er et pantebrev?

Hvor meget kan jeg købe bolig for?

Beregn dit lån her