Cookie mærket

Udgivet 30. jul. 2019  /  Opdateret 3. mar. 2020

Billige ejendomslån hos banker og realkreditinstitutter bliver sværere og sværere at bliver kreditgodkendt til. Vi giver dig her 6 konkrete tilfælde, hvor et pantebrevslån (og ejendomskreditlån) er den bedste løsning.

1: Afvist i banken pga. for lav pris

Du er blevet afvist i banken eller realkreditinstituttet fordi prisen på den bolig, du søger lån til, er for billig. Selvom det lyder mærkelig, er dette faktisk ret normalt, da de fleste banker og realkreditudbydere har en minimumsgrænse på 500.000 for boligkøb.

Logikken er simpel: Indtjeningen på lånet er for lille relativt til omkostningerne og tidsforbruget ved at administrere lånet.

I dette tilfælde giver det rigtig god mening at benytte sig af pantebrevslån, da pantebrevsinvestorer ikke arbejder med minimumsgrænser for lånets størrelse. Pantebrevslån er også særligt velegnet til billige boliger, da den månedlig prisforskel i forhold til realkreditfinansiering er mere overskuelig.

Eksempel:
Boliglån: 500.000
Løbetid: 25
Rente: 3% realkredit / 7,5% pantebrev

Månedlig nettoydelse realkreditlån: ca. 2.100
Månedlig nettoydelse pantebrevslån: ca. 2.900
Forskel: 800 kr. månedligt

Ergo er forskellen kun ca. 800 for et pantebrevslån og det billigere realkreditlån, hvilket formentlig må betegnes som overskueligt for de fleste.

2: Afvist til ejendomslån i banken pga. ejendommens beliggenhed

Hvorfor?

Banker og realkreditinstitutter afviser dagligt utallige boligkøbere på baggrund af, at de ikke synes om husets beliggenhed – også selvom boligkøbere ofte har en sund økonomi.

Dette skyldes, at mange banker og realkreditudbydere har en klar politik omkring, at de gerne vil undgå de sværeste beliggenheder, altså de landsdele, hvor liggetiderne på boliger af længst.

Her man bl.a. nævnes Odsherred, Lolland-Falster, Langeland og store dele af Nordjylland og Fyn. Argumentet for systematisk at afvise boligkøbere med sund økonomi alene på baggrund af husets beliggenhed, er at banker og realkreditinstitutter i forbindelse med finanskrisen allerede har tabt store summer i disse områder, og fordi disse områder typisk også er karakteriseret ved at have de længste liggetider på boliger.

Derfor pantebrevslån:

Pantebrevsfinansiering er et godt alternativ for de boligkøbere som oplever at de, på trods af sund økonomi, bliver afvist til boliglån pga. husets beliggenhed. Dette skyldes at pantebrevsinvestorerne ikke arbejder ud fra samme kassetænkning og konservative kreditpolitikker som bankerne. Her bliver den enkelte låneansøgning vurderet ud fra en helhedsvurdering, baseret på boligens kvalitet og boligkøberens økonomi.

3. Afvist i banken pga. dårlig kreditscore

Hvorfor?

Banker og realkreditinstitutter baserer i højere grad deres kreditvurderinger ud fra avancerede data, herunder kreditscorer, som samler hele ens historik i banken i et enkelt nøgletal, som så skulle kunne vurdere om man er kreditværdig eller ej.

Det betyder bl.a., at hvis man har haft en svær periode og brugt af sin kassekredit for år tilbage, kan det stadig påvirke din kreditrating negativt. Det betyder også at hvis du har valgt at optage et billån fremfor at lease din bil, så vil du automatisk få en dårligere kreditvurdering.

Pantebrevsmarkedet arbejder slet ikke med kreditscorer (og gud ske lov for det!). Rent praktisk skyldes dette bl.a. at pantebrevsselskaber sjældent har længere historik på deres kunder, da pantebrevsudbydere kun tilbyder boliglån og derfor ikke har mulighed for at trække data fra lønkonto eller lign.

4. Afvist i banken pga. for lavt rådighedsbeløb

Hvorfor?

Banker og realkreditinstitutter arbejder typisk ud fra nogle helt specifikke krav til en husstands rådighedsbeløb, afhængig af hvor mange voksne og børn der er i husstanden. Kravene til rådighedsbeløb varierer en smule aktørerne i mellem, men der er alligevel nogle tommelfingerregler som kan være brugbare for de fleste som ønsker et ejendomslån.

For hver voksen i husstanden kræves typisk et rådighedsbeløb på 5000 kr., og for børn er beløbet ca. 2000 kr. Altså vil en familie med to voksne og to børn skulle have et rådighedsbeløb på ca. 14.000 månedligt.

Derfor pantebrevslån:

Problemet med ejendomslån hos banker og realkreditinstitutter er, at de i højere grad baserer deres kreditvurdering ud fra nogle fast regler om f.eks. rådighedsbeløb, i stedet for at se på hvor stort et rådighedsbeløb familien tidligere har kunne klare sig med. På markedet for pantebrevsfinansiering, anvender man ikke på samme måde faste kreditpolitikker og regler om f.eks. rådighedsløb.

I stedet vurderes de enkelte lånesager ud fra en konkret vurdering, som gør at enkelte familier kan blive kreditgodkendt på trods af et mindre rådighedsbeløb, hvis de kan bevise at de tidligere har kunne leve for dette rådighedsbeløb.

Derudover bliver der også i højere grad tilbudt lån til f.eks. lærlinge eller studerende, selvom deres rådighedsbeløb er meget lavt på kort sigt. Dette kan lade sig gøre fordi unge studerende eller lærlinge ofte er vant til at leve for meget begrænsede midler, og fordi de i forbindelse med afslutningen af deres studier kan forvente en større indtægtsfremgang.

5: Afvist i banken fordi du er selvstændig

Hvorfor?

Det er desværre blevet meget normalt, at banker og realkreditinstitutter afviser lån til boligkøbere, fordi de er selvstændigt erhvervsdrivende. Dette skyldes ofte, at bankerne har svært ved at overskue låntagerens økonomi, da den ofte er mere kompliceret end hvis låntageren er lønmodtager.

Derudover har selvstændige ofte en langt mere svingende indkomst end lønmodtagere. Dette gør at der er større risiko for at låntagere pludselig ikke har indkomst nok til at betale sin forpligtelser over for banken.

Derfor pantebrevslån:

Hos Fairkredit modtager vi rigtig mange låneforespørgsler fra selvstændige erhvervsdrivende som er blevet afvist til traditionelle ejendomslån i realkreditinstituttet eller banken.

Pantebrevsvirksomheder som Fairkredit har en mere fleksibel tilgang til selvstændige erhvervsdrivende. Det betyder, at pantebrevsfinansiering kan være løsningen for mange selvstændige som ønsker at købe hus.

Problemet er typisk, at det er svært at danne sig et ordentlig overblik over deres økonomi, fordi privatøkonomien og firmaets økonomi ofte er helt eller delvist smeltet sammen. Vi anbefaler at du sørger for at adskille privatøkonomien fra firmaets økonomi.

Dette kan gøres ved at begynde at betale en fast løn, i stedet for blot at hæve løn når der er brug for pengene i privaten. Det er også en god idé at lønnen er et fast beløb hver måned, da dette bidrager til en stabil privatøkonomi.

Et af de vigtigste forhold vi kigger på, er om der er styr på tingene og ikke mindst økonomien. Her er der f.eks. meget sigende, om virksomheden har styr på regnskaber og budgetter – her er det en god idé at have en god revisor, selvom det ikke nødvendigvis er et krav, at dit regnskab er revideret.

Det er også vigtigt at have styr på dine indbetalinger til Skat. Er der ikke styr på dem, ender din skattegæld hurtigt som ”inddrivelsesgæld” hos Gældsstyrelsen. Inddrivelsesgæld er gift for din kreditværdighed, så det kan ikke anbefales nok, at der er styr på dine indbetalinger til Skat.

Synes du (ligesom de fleste andre) at Skat er kompliceret og indviklet, anbefaler vi endnu engang at du tager kontakt til en revisor eller bogholder, som kan hjælpe.

Læs mere: Boliglån til selvstændige: Så svært har selvstændige ved at låne i banken

6. Du ønsker et gennemsigtigt låneprodukt

Pantebrevslån har modsat traditionelle ejendomslån som realkredit- og banklån ikke mange siders uigennemskuelige betingelser og ansvarsfraskrivelser, som potentielt kan stille boligejerne i en kedelige situation, fordi de ikke fik nærlæst de mange sider.

Pantebrevslån er uopsigelige fra långivers side, medmindre låneren ikke betaler sine ydelser. Derudover er pantebrevslån sandsynligvis den eneste låneform, som sikrer en fast rente, som reelt er fast. Dette skyldes, at der ikke er hverken bidrag eller lånetillæg, som giver kreditor en fribillet til at hæve renten efter behov, på trods af at de har solgt en fast rente produkt.

Låneformen pantebrevsfinansiering er lige såvel som øvrige former for bolig- og ejendomslån (realkreditlån, ejendomskreditlån, banklån, andelsboliglån, prioritetslån mm.) baseret på pantebrev. Pantebrevet er blot det juridiske dokument som gør at långiver kan tage sikkerhed (også kaldt pant) i din bolig. Således er alle former for boliglån baseret på pantebrev.

Det de fleste kender som pantebrevsfinansiering eller pantebrevslån har historisk haft et lidt blakket ry, pga. der tidligere (før finanskrisen) har være en del lidt for kreative finansfolk, som så muligheder i at tilbyde en lang række boligejere nogle lidt for dyre lån.

Men det er ikke tilfældet længere. Langt de fleste steder, da Finanstilsynet siden har indført en række regulatoriske krav, som sikre gode lånevilkår for alle låntagere og samtidig holder de lyssky og lidt for kreative finansfolk ude af branchen.

Interesseret?

Hvis du vil høre mere om dine muligheder for at låne hos Fairkredit, har  du følgende 3 muligheder: