Gæld i huset – sådan undersøger du det

Langt de fleste danskere har gæld i huset, da det er de færreste, som har nok penge på kontoen til at købe et hus kontant. Det er faktisk ikke som sådan en negativ ting at have gæld i huset, da det er meget billigt at låne penge til hus i fast ejendom. Boliglån med pant i fast ejendom er nemlig typisk den billigste lånetype, da långivere har mulighed for at tage pantsikkerhed i huset, hvilket giver en ekstra sikkerhed for långiver.

Vidste du, at det faktisk er muligt at undersøge, hvad naboen (eller andre) skylder i deres hus? Dette er frit tilgængelig information, som alle har adgang til gennem tingbogen. Tingbogen er i dag digital, og du finder den på tinglysning.dk. Du skal blot kende den fulde adresse på ejendommen for at undersøge, hvor meget gæld der er i huset. Denne information kan bruges, hvis du er nysgerrig på, hvor meget gæld naboen har optaget, eller hvis du f.eks. skal købe en bolig, og vil undersøge, hvor meget sælgeren skylder i huset. Det kan ofte have relevans for, om sælgeren er villig til at gå ned i pris på boligen.

Oplysningerne i tingbogen er offentlige for at skabe gennemsigtighed om ejendomme og pantsætning – ikke for at give anledning til sladder. Brug derfor oplysningerne med omtanke, og husk, at tingbogen viser de tinglyste lån, ikke hvor meget ejeren skylder i dag.

Når du skal have et nyt lån, vil det gavne dig at vide, at man typisk deler boliglån op i to forskellige typer. Man kan enten få et huslån til boligkøb eller et lån i friværdi, hvor du låner penge op i din egen boligs værdi.

Gæld i huset: Find tinglyst gæld i huse

Er der gæld i huset? Det kan være et spørgsmål, du stiller dig selv, hvis du ønsker at købe en ny bolig. Det kan være en taktisk fordel, når du skal forhandle om prisen. Ved du, at sælgeren ikke har særlig meget gæld, kan du ofte lettere presse prisen lidt. Er det i stedet tilfældet, at sælgeren er belånt op over begge ører, vil det formentlig være sværere at forhandle om prisen og få et stort afslag.

Gæld i boligen: Hvad betyder det?

Gæld i boliger er meget forskellige. Hvor meget man skylder efter 5 år eller 10 år, er sjældent det samme. Det afhænger af, hvor meget man har betalt for boligen, hvilke lån man har oprettet, og hvordan man har afdraget på dem. Derudover kan man også omlægge sine lån. Det kan f.eks. være for at få en bedre rente, eller hvis man vil låne i husets friværdi til eksempelvis en renovering. Sådan “ekstra” gæld i boligen kan betyde, at man skal vente et år eller to med at sælge huset, hvis ikke renoveringen har forøget husets værdi tilsvarende.

Guide: Sådan tjekker du gælden i din nabos hus!

Er du allerede nysgerrig på at prøve at slå naboens gæld op, så fortvivl ej, vi hjælper dig med en step-for-step guide. Du behøver ikke at logge ind. Du vil få vist netop de lån, der er tinglyst på ejendommen. Det kan være realkreditlån, ejerpantebreve eller udlæg fra andre kreditorer. Alt i alt kan du bruge tingbogen til at blive lidt klogere og se, om der er gæld i huset. Ønsker du derimod at lære mere om tinglysning, anbefaler vi dette blogindlæg.

1. Klik ind på følgende link til tinglysningsrettens hjemmeside: https://www.tinglysning.dk/m/#/soeg

2. Indtast den ønskede adresse i søgefeltet. Her er det vigtigt, at du som minimum angiver vejnavn, husnummer og postnummer på den konkrete bolig, som du ønsker at slå op. Når du har indtastet adressen, kan du klikke på “Søg”-knappen og efterfølgende klikke på adressen, som popper op under søgefeltet.

3. Når du er inde på oversigten over boligen, vil dit skærmbillede ligne noget i stil med dette, og du vil her kunne se bl.a. navn på ejer(ne) af boligen, ejendomstypen, offentlig ejendomsværdi og hvilken kommune boligen befinder sig i. I dette tilfælde, hvor vi ønsker at finde gælden, skal du klikke på fanen “Hæftelser”.

4. Nu ser du en oversigt over samtlige hæftelser (læs: gældsposter) på ejendommen, som er angivet i prioriteret rækkefølge. Hæftelsen med det laveste tal ud fra prioriteten har 1. prioritetspant i ejendommen. I dette tilfælde er der tale om et realkreditlån til Jyske Realkredit på ca. 37 mio. De omtrent 37 millioner er faktisk IKKE et udtryk for restgælden bag hæftelsen, men blot et udtryk for lånets størrelse på tidspunktet for låneoptagelsen, hvilket i dette tilfælde var tilbage i 2007. Af denne grund er der god grund til at tro, at restgælden er væsentligt lavere i dag.

Som nævnt kan man altså desværre ikke finde den præcise restgæld i tingbogen, men man kan med lidt kreativitet ræsonnere sig frem til et kvalificeret bud ved at summere samtlige angivne hæftelser på den konkrete ejendom. Dette estimat kan være relativt præcist, hvis lånene i ejendommen er udstedt inden for 1-3 år (dette kan du se ud fra feltet “Dato/løbenummer”). Omvendt kan det også være et meget upræcist estimat, hvis det er længere tid siden, at lånene/hæftelserne/gældsposterne (kært barn har mange navne) er udstedt, hvilket er tilfældet i dette eksempel.

Værd at vide, når du slår en bolig op i tingbogen

Der gælder særlige regler for hæftelsestyperne “ejerpantebrev” og “afgiftspantebrev”. Fælles for begge disse er, at der ikke nødvendigvis ligger et reelt lån bag ved pantebrevet.

For så vidt angår ejerpantebrev, som vi går i dybden med i et separat indlæg om ejerpantebreve, gælder det, at der ikke nødvendigvis er en hæftelse bag pantebrevet, da man i princippet kan angive sig selv som kreditor (underpanthaver) på lånet. For at finde ud af, om der er gæld bag ved ejerpantebrevet, bliver man nødt til at logge ind på tinglysning.dk med MitID og slå ejendommen op igen. Ved denne visning kan man nemlig se, om der er tinglyst underpant i ejerpantebrevet. Hvis der ER tinglyst underpant, er der stor chance for, at ejerpantebrevet ligger til sikkerhed for en restgæld i det finansieringsinstitut, som er angivet som underpanthaver. Hovedstolen på ejerpantebrevet behøver dog ikke at være et udtryk for størrelsen på gælden.

For så vidt angår afgiftspantebreve, gælder det, at der ALDRIG ligger en gæld bag. Det skyldes, at afgiftspantebreve alene er et pantebrev, der bruges i forbindelse med stempelrefusion (du kan også læse mere om dette her), som gør, at man kan spare tinglysningsafgift i forbindelse med optagelse af yderligere belåning i ejendommen. Du kan læse mere om de forskellige typer pantebreve i vores guide til pantebreve.

En sidste særlig pantebrevstype, som man dog ser sjældent, er “skadesløsbrevet“. Den formentlig hyppigste brug af skadesløsbreve ser man ved den særlige låneordning for pensionister, hvor man kan låne til betaling af sin ejendomsskat mod, at der tinglyses et skadesløsbrev i ejendommen. Lånet skal betales tilbage, når ejendommen sælges. Ordningen må ikke forveksles med den generelle indefrysning af grundskyld, som gælder alle boligejere – den kan du læse mere om her.

Traditionelle ejendomskreditlån og pantebrevslån vil typisk være tinglyst som et traditionelt pantebrev.