Cookie mærket

Investér i pantebreve

Udgivet 7. okt. 2019  /  Opdateret 7. okt. 2019

Fairkredit tilbyder køb af pantebreve med højt afkast og begrænset risiko. Afkastet ligger typisk i niveauet 5-9%, og risikoen er begrænset eftersom låntager giver pantsikkerhed i boligen, hvilket betyder, at boligejeren kan blive tvunget til at sælge boligen i tilfælde af, at de ikke servicerer deres lån.

Investering i pantebrevslån ligger risikomæssigt et sted imellem aktie- og obligationsinvesteringer, da risikoen ved investering i pantebreve er væsentlig lavere end aktieinvesteringer, men højere end mange obligationer. En mere sammenlignelig investeringsform kunne være ejendomsinvesteringer.

Pantebrevsinvestering vs. traditionel ejendomsinvestering

Grunden til at investering i pantebreve på mange områder minder om traditionelle ejendomsinvesteringer er, at afkastniveauet (før gearing) typisk ligger i niveauet 5-10% og, at risikoen er begrænset, da man ejer eller har pant i fast ejendom.

Den mest væsentlige fordel ved pantebrevsinvestering vs. traditionel ejendomsinvestering er, at administrationen er væsentlig billigere og kræver løbende en minimal arbejdsindsats. Omvendt har man som ejendomsudlejer vedligeholdelsespligten på ejendommen samt arbejdet med løbende at finde nye lejere.

Omvendt er ejendomsinvesteringer begunstiget ved, at disse ofte kan belånes med super billig realkreditfinansiering på op til 80% af ejendomsværdien, hvilket giver investor mulighed for at hæve sit afkast væsentligt uden at påtage sig en voldsomt forøget risiko. Det er dog også muligt at geare (læs: belåne) sine pantebrevsinvesteringer i banken, såfremt man ønsker at opbygge en seriøs pantebrevsportefølje på minimum kr. 5-10 mio.

Hvad er et pantebrevslån?

Pantebrevslån er en form for boliglån med pant i fast ejendom, der bliver tilbudt danskere som alternativ realkreditfinansiering. Lånerenten på pantebrevslån ligger typisk i renteniveauet 5-9%. Eftersom renten for pantebrevslån er væsentlig højere end realkreditlån, vil den typiske ansøger til et pantebrevslån forinden være blevet afvist til realkreditbelåning.

Selvom ansøgerne til pantebrevslån typisk er afvist i banken, er det ikke ensbetydende med, at de er dårlige betalere eller folk med rod i økonomien. Det betyder nærmere, at det er folk, som af den ene alle anden grund ikke passer ned i bankernes kasser og derfor bliver afvist. De mest typiske afvisningsgrundlag fra bankerne er følgende:

  1. Debitor er selvstændig erhvervsdrivende
  2. Debitor ønsker at låne til en billig bolig i ”Udkantsdanmark”
  3. Debitor er ny i job og kan ikke fremvise lønsedler for 3-6 måneder
  4. Debitor har tidligere haft, eller afdrager på, skattegæld.
  5. Debitor har ”kun” opsparet 5% til udbetalingen ved boligkøb

Pantebrevslån gør det altså muligt for almindelige danskere at udleve boligdrømme selvom bankerne siger nej mod, at de skal betale en rente som afspejler långiverens risiko.

Løbetiden på pantebrevslån løber typisk over 5 til 25 år.

Forventet afkast på pantebrevsinvestering

Som tidligere nævnt varierer renten på pantebrevslån typisk fra 5-9%. Der skal dog skelnes mellem variabelt- og fastforrentede lån.

  • Renteniveau for fastforrentede lån: 7-9%
  • Renteniveau for variabelt forrentede lån: 5-7%

Fastforrentede lån udgør mellem 80-90% af det samlede udlån hos Fairkredit, da investorer og debitorer oftest foretrækker fast rente.

Variabelt forrentede lån er typisk baseret på referencerenten CIBOR-12M + 5-7 procentpoint, hvilket giver en lånerente i niveauet 5-7%.

Hvad er risikoen på pantebrevsinvestering?

Der er endvidere en tradition i branchen at budgettere med en langsigtet tabsprocent på ca. 1%. Tallet svinger dog væsentligt afhængig af, om der er lav- eller højkonjunktur i samfundet. I højkonjunkturer med stigende boligpriser og høj omsættelighed på fast ejendom er tabsprocenten typisk under 0,5%, men i kriseår med lavkonjunktur kan den godt overstige 1%.

Ovenstående tal skal tages med forbehold, da tabsprocenten naturligvis også afhænger af den enkelte investors investeringsstrategi og risikoprofil.

Hvordan fastlægger jeg en investeringsstrategi?

Inden du går i gang med at investere i pantebreve, bør man med fordel overveje sin risikoprofil og investeringsstrategi. Her er det ligesom på aktiemarkedet, at hvis man ønsker et højt afkast af sin investering, må man tage en større risiko, og tilsvarende kan man reducere sin risiko ved at kræve et mindre afkast.

Trin: 1 – Fokus på debitor, pantsikkerhed eller begge

For at fastlægge sin investeringsstrategi bør man overveje, om man i sin kreditvurdering ønsker at fokusere på debitoren, pantet eller begge. For nybegyndere er det oftest lettest at fokusere på det der i daglig tale kaldes ”pantsager”, hvor investor primært går op i pantsikkerhed og derved har mindre fokus på debitors økonomi.

Trin: 2 – Fastlæg lånetype: Lån i friværdi eller lån til boligkøb

Som investor bør man ligeledes overveje, om man ønsker at tilbyde lån til eksisterende boligejere, der gerne vil låne op i sin friværdi eller, om man vil tilbyde lån til boligkøb. Se nedenstående gennemgang af fordele og ulemper med begge lånetyper:

Lån i friværdi

Fordele:

  • Mindre lånebeløb. Gennemsnitlig kr. 250.000.
  • Pæne debitorer.
  • Gode beliggenheder f.eks. København, Aarhus og Nordsjælland.
  • Typisk lån med korte løbetider (5-15 år).

Ulemper:

  • Typisk 2. eller 3. prioritetslån.
  • Dårligere placering af pantet.
  • Det kræver yderligere kapital, hvis man vil forsvare sit pant på evt. tvangsauktion, da foranstående prioriteter i så fald skal indfries eller gældsovertages.

Lån til boligkøb

Fordele:

  • 1. prioritetspant i boligens værdi.
  • Begrænset risiko for tab.
  • Kræver ikke yderligere kapital at forsvare sit pant på evt. tvangsauktion.

Ulemper:

  • Større lånebeløb. Gennemsnitlig kr. 600.000.
  • Typisk billigere boliger i ”Udkantsdanmark” med begrænset omsættelighed.
  • Typisk lån med længere løbetider (15-25 år).

Trin: 3 – Overveje øvrige kriterier

  • Pantsikkerhed og prioritetsstilling
    Ift. pantsikkerhed og prioritetsstilling er det relevant at overveje, hvor langt ud i ejendommens værdi man er villig til at gå ud. Ønsker man f.eks. at ligge 95% af boligens værdi og tage en høj rente, eller er man mere tryg ved at ligge indenfor 60% af boligens værdi og kræve et lavere afkast.
  • Debitors økonomi
    Kan du leve med, at debitor har forbrugslån og evt. skattegæld? Hvad er din holdning til rådighedsbeløb? Kan du nøjes med en udbetaling på blot 5%, eller vil du gå med livrem og seler og kræve 20%?
  • Geografi
    Har du et særligt kendskab til boligmarkedet i et afgrænset geografisk område, kan det være en stor fordel som investor at fokusere på dette område. Ønsker du kun at tilbyde lån i de større byer, eller vil du hellere hjælpe boligkøbere i yderområderne, som har svær adgang til realkreditfinansiering?
  • Løbetid
    Løbetiden på pantebrevslån varierer typisk fra 5-25 år. Løbetiden er typisk kortere jo mindre lånebeløbet er. Således bør man vælge, om man ønsker at investere i større lån fra kr. 400.000 og op med løbetider på 20-25 år eller mindre lån med løbetider på 5-15 år.
  • Renteniveau
    Renteniveauet for pantebrevsfinansiering ligger pt. i niveauet 5-9%. Som investor kan man dog frit vælge at tilbyde renter uden for dette interval. Dog vil en væsentlig højere rente få de fleste ansøgere til at takke nej. Kan du leve med et lavt afkast på f.eks. 5%, vil du blive ”førstevælger” på mange sager og derved få mulighed for at investere i de mest attraktive lån.
  • Ejendomstyper
    Har du en forkærlighed for landejendomme på Sydfyn, andelsboliger i storbyerne eller måske sommerhuse nær kysten? Der er mange forskellige ejendomstyper at vælge imellem. De fleste investorer foretrækker villaer, rækkehuse, ejerlejligheder og sommerhuse. Det betyder, at landejendomme, andelsboliger, erhvervsejendomme og byggegrunde oftest er vanskeligere at skaffe finansiering til i det eksisterende marked, hvorfor du som investor vil kunne kræve et ekstra højt afkast ved at tilbyde lån med pant i disse ejendomstyper. Det væsentligste kriterie at kigge på, når man vurderer de forskellige ejendomstyper, er omsætteligheden, hvorfor f.eks. ejerlejligheder er attraktive for mange investorer.
  • Indfrielseskurs ved førtidig indfrielse
    Det er en tradition i markedet, at indfrielseskursen på førtidige indfrielser ligger mellem kurs 100 og 105. Fairkredit tilbyder ikke lån med indfrielseskurser over 105, hvorfor dette bør betragtes som maksimum.

Er du ny i markedet for investering i pantebreve, eller har du brug for yderligere vejledning til at fastlægge din investeringsstrategi, er vi naturligvis gerne behjælpelige hos Fairkredit.

Klar til at købe dit første pantebrev?

Er du klar til at lave din første investering i pantebrevslån, eller har du brug for at vide mere, så hører vi meget gerne fra dig. Så snart du er oprettet som investor i vores system, vil vi løbende sende dig relevante lånesager, som du kan vælge at byde ind på.

Kontakt vores medstifter Paw Becker på tlf. 40405672 eller mail pb@fairkredit.dk